北京蓝色港湾案.ppt

* * * * * * * * 启示三：场所精神 精神层面的融合与升华 理念最初起源于对罗马神庙的建筑概念所针对的是其表达的一种现象罗马神庙通过立面、雕塑、装饰的组合向来此瞻仰的人们传达神圣、纯洁的印象，引起人们的景仰、共鸣、归属与崇拜。在当代，这种理念已经被广泛运用于各种物业的规划设计，原始的表达手法被沿用并加以发展，在目前世界上的诸多标志性建筑上，我们都能见到它的轮廓。 ——这里是大型活动的聚会中心 ——这里是城市的大型开敞式露天舞台 ——这里是城市休闲会友之地 ——这里是城市河景的展望台 ——这里还是Shopping?Mall和空中城市 最好的解释： “简单地说，这是一个大众建筑，是一种每个人都能懂的文化、生活。” 感谢聆听！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 新生活商业中心的研究—目标客户研究 新生活商业中心的目标客户多为中高端收入的人群 客户消费能力稳定、对于品牌忠诚度高 典型的“生活方式中心”的消费者定位主要是富裕的高消费阶层。根据ICSC的数据，“生活方式中心”消费者的家庭收入介于6.3万美元~10.7万美元之间，平均家庭收入为8.5万美元，其中57%的消费者家庭收入超过7.5万美元。根据2003年的数据，美国家庭平均收入为4.6868万美元，27.4%的家庭收入超过7.5万美元。 ICSC的另一组数据显示，“生活方式中心”的典型消费者的平均年龄为39.6岁，可以看出“生活方式中心”主要吸引的是那些35岁~54岁的高收入人群，这与Mall的消费群体的年龄相比更偏向于中年人，而这是一个相当忠诚的消费群体，因此对“生活方式中心”来说是一个稳定的投资因素。 新生活商业中心的研究 新生活商业中心和SHOPPINGMALL的对比 　 新生活商业中心 SHOPPINGMALL 规划模式 开放街区 半开放或者封闭 主力店 可以无主力店 有主力店 经营业态 偏重餐饮和娱乐 偏重购物 规模 体量一般5-6万 体量一般10万以上 目标客户 定位高档 定位中高档、全客层 新生活商业中心的研究 新生活商业中心的起源多源自于生活态度的变化 1、购物不仅是单纯的购物，也是休闲、放松的一种生活方式。例如电影等休闲娱、乐业的兴起。家庭用餐频率的降低，外出就餐的概率增加。 2、传统式封闭式购物中心已成熟，人们渴望开放或半开放的自然的购物环境。 3、开发商降低开发风险的要求。 新生活商业中心的研究 新生活商业中心在中国的适用性 上海目前偏向于生活方式中心的商业项目： 新天地、大宁国际、大拇指商业等 目前仅在一线城市或少量二线城市适合 连锁商户的数量不足，需要引进新的商户 业态方面因地制宜，可与文化、体育、体验等其他元素结合 建筑形态 注重建筑特色，甚至达到建筑形式至上； 建筑与文化、业态、乃至生活态度相互融合； 功能定位 注重功能和业态的复合型； 以同一生活方式为结合点，讲多功能与业态聚合； 注意内部合理的功能分区与动线规划； 业态定位 餐饮业态面积比例达到30%乃至40%以上； 餐饮比例与购物比例相当； 餐饮主体以主题特色餐饮、商务餐饮为主，以组合吸引人流，带动购物； 新生活商业中心的研究 案例借鉴 * 石库门，是上海历史流金岁月的见证，代表上海独特风貌的住宅建筑。 1997年，作为国际大都市的上海尚没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等全部集在一起的场所。 上海新天地的出现，开创了传统历史文化与现代都市生活的融合方式； 上海新天地的出现，改变了一个城市人的生活方式； 上海新天地的出现，凸显并代表了上海时尚风情的城市气质 综合的时尚休闲场所 上海具有历史文化特色的都市旅游景点 上海新天地 * 建筑特色——极致的传统与极致的现代化的融合 新天地北里的改造保留了大量原有房屋富有特色的石门建筑元素，对上海20年代建筑文化进行了最大化的传承； 青砖步行道，红青相间的清水砖墙，厚重的乌漆大门以及那雕着巴洛克风格卷涡状山花的门楣,人们漫步在这里，仿佛回到了解放前的大上海 原风貌的石库门 建筑形态与格局 国际时尚 潮流的汇聚地 琉璃工房主题餐厅巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室明星文化与创意餐饮国际画廊时装店、主题餐厅、咖啡酒吧 上海新天地 * 功能作用——包含一站式的休闲文化消费，各功能融合互动，成为最具活力的城市一极 北里 南里 以石库门建筑为主的北里，集合了来自世界各地风情餐厅、咖啡室、酒吧、精品商店等，充分展现了新天地的国际元素。 南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑，是时尚青年一族的休闲娱乐场所。 先北后南 上海新天地 * 餐饮 零售/服务 艺术休闲娱乐 22家，其中11家为欧美风味 24家，主要为工艺品、饰品、