北京金融街商圈写字楼市场简要分析.doc

金融街商圈写字楼市场简要分析（05年至今） 近几年，从北京房地产市场供需分析可以看出房价稳中看涨，写字楼租金小幅回落，传统的CBD、金融街、中关村等商圈在高档写字楼市场上的定位仍不可动摇。西部的金融街地区经历2005年落成高峰期后（4个项目竣工，落成面积38万平米）虽然由于金融街特殊的客户群决定该地区市场供应和需求对北京优质写字楼市场影响较小，但对市场仍产生一定影响。 2007年第二季度，北京写字楼市场租金水平继续保持稳中有升的态势。本季度北京写字楼市场项目的平均租金报价为178人民币/平方米.月（含物业管理费），与上一个季度相比增幅不足1%。其中甲级写字楼的平均租金报价为241人民币/平方米.月（含物业管理费），乙级写字楼的平均租金报价为152人民币/平方米.月（含物业管理费）。新入市项目的租金报价普遍高于该区域的平均水平是造成本季度平均租金小幅上涨的主要原因。 分析07年上半年两个季度以来北京写字楼市场，虽经历了上一季度写字楼项目的大规模放量，以及本季度176，600平方米新增供应量进入市场，但本季度北京写字楼市场的整体空置率仍然保持稳定趋势，比上一个季度减少了了0.09个百分点，小幅下降至15.99%，显示出强劲的市场需求。虽然整体空置率保持稳定，但各个区域却呈现出不同的市场态势。其中金融街商圈等写字楼传统热点区域的平均空置率继续呈下降趋势。 07年第二季度，金融街写字楼市场没有新项目入住，使该区域原有的空置面积得以进一步消化，整体空置率也从上季度的14.42%下降至14.19%。今年下半年金融街区域将有包括F1，F2大厦在内的4个项目约240，000平方米新增供应量进入市场，但由于大多数项目都在完工前被整栋购买，因此该区域的空置率不会有大幅提高。  金融街区域目前有多个在建项目，但很多项目已经被大型国有企业和外资定制，因此该区域的写字楼供应相对有限，租赁市场前景比较乐观。未来随着金融街以及东二环在建项目的陆续竣工，北京写字楼市场项目分布不均衡（目前中关村和CBD两个区域的写字楼存量占到整体的40%以上）的状况可有所改观。 附表1：07年金融街第一季度主要入住项目 项目名称 建筑面积(平方米) 使用率 租金报价（US$/月/建筑平方米，含物管费） 销售报价（RMB/建筑平方米） 入住率 中国网通 大厦 147,000 70% ------ - 100% 凯晨广场 194,000 71% 38 36,000 30% 附图1：各主要写字楼市场区域存量分布 附表2：写字楼市场部分主要指标 ? 平均租金报价($/建筑平米/月，含物业) 存量 (平方米) 空置率（%） 区域 06年12月 07年1月 趋势 06年12月 07年1月 趋势 06年12月 07年1月 趋势 全市 22.00 22.58 ↑ 11,546,603 12,322,363 ↑ 15.61 16.08 ↑ 金融街 24.13 24.92 ↑ 1,996,456 2,337,456 ↑ 14.78 14.42 ↓ 金融街和周边主要楼盘 2007年第一季度，金融街写字楼市场迎来两个新项目的入住，带来了34.1万的新供应量。其中一个项目——中国网通大厦即中国证券大厦，被网通集团买下自用的，因此很大程度上减轻了供应集中给租赁市场带来的压力。另外一个项目——凯晨广场凭借其“长安街收官之座”的优势位置，售价和租金都处在该区域写字楼的高位。如中意人寿保险买下凯晨广场东座第七层整层近4000平方米的面积，而单位售价则高达32000元/平方米。和上一季度相比，本季度金融街写字楼市场的整体空置率略有下降至14.42%。 目前金融街写字楼市场仅有40%的存量是有效的租赁面积，其余60%的写字楼面积自用。日前西城区宣布，在金融街预留约25万平方米的高档办公区域，这些楼宇将不出售产权，定向租给外资商业银行、投资银行和成长中的保险机构，为外资金融机构的入驻提供办公场所。政府部门对金融街写字楼市场的这一布局，以及总部型写字楼在金融街市场上的集中，对金融街写字楼项目整体品质的提升都会起到积极作用，前景看好。 附表3：金融街和周边主要的在建和计划中的写字楼项目 项目名称 写字楼面积 入住日期 远洋银港大厦 55,000平方米 2007年4月 金融街F1大厦 76,479平方米 2007年上半年 金融街F2大厦 77,634平方米 2007年上半年 恒奥中心 62,685平方米 2007年10月 中海凯旋 25,000平方米 2007年12月 金鼎大厦 75,400平方米 2008年 金亚光大厦 86,315平方米 2008年下半年 金融街F3大厦 107,400平方米