北京鼎能置业南中轴路商业项目市场研究－主力商家深访.ppt

1 鼎能置业南中轴路商业项目市场定位（主力百货店/超市深度访谈研究） 二OO四 年四月 对本项目的评估维度 对本项目的建议 选好主力店，对主力店要有优惠政策。（成功案例：天津 万达广场）；只有主力店做好，整体才有优势。 应该以租赁为主，不要很快都销售出去，因为有危险， 开发商根本没有办法控制它的经营。 考虑进入本项目的条件 考虑进入本项目的条件 毛坯还是做好装修 是否空调消防到位 有多少免费停车位 配套比较完善的情况下，每平方米在1元/平方米/天以下。 对于招主力店入驻来说，最好有几年免租的优惠。 物业状况 租金 是否会考虑进入本项目 是否会考虑进入本项目 表示有可能考虑进驻本项目。 欧倍德 目前整体经营状况 目前，欧倍德在国内开有六家店，分别为上海三家，南京一家，无锡一家，青岛一家。综合经营状况还算令人满意，其中营运状况最好的城市为上海。 目标城市：人均GDP在全国领先的城市。 北京 天津 上海 深圳 广州 重庆 成都 沈阳 长春 大连 青岛 欧倍德的目标是在2010年以前开100家店。 商业组合方式及卖场面积 欧倍德的主营业务为家具建材，其商业组合方式为： 五金 板材 家居 园艺 45亩到60亩 包括店铺、停车场、卸货区、订货区、门前广场、绿化区域等 一个店铺所需面积 厨卫 营业用房物业形式 营业用房物业形式： 通常是买地自建。 北方 租赁建筑物 南方 “ 如果要买地的话，手续会很烦琐，包括土地证，现在还要挂牌牵扯到很多的部门， 运作周期比较长，成本比较高，对于快速扩张来说，如果要买地自建，想快也快不起来， 所以我们现在倾向于租的。” 未来倾向于租！ 不同商业模式的比较 不同商业模式的比较： 在一个大型的商业中心之中，各种业态之间可以起到互补的作用。 “ 欧倍德是一个国际很大的知名品牌，进驻可以为大型的商业广场带来一定的知名度。例如，天津万达广场把欧倍德和沃尔玛吸引进去以后，就成为它招揽生意很大的一个招牌。天津万达可能在这两个项目不是赚钱，但是他在其他的项目都是赚钱。” 将家居建材整合到综合购物中心之中 “ 主力店的发展还需要跟这种大型商业中心的设计以及规模相适合，有时候可能不能完全达到主力店的标准，需要双方磨合才能达到主力店的要求。” 优势 需要注意的问题 单纯家居建材市场 更适合城乡结合部！ 可以做一个标准店，做一个形象店。 选城市考虑因素 选择开店城市时考虑的因素： 除了北京、天津、上海、广州、深圳等大城市以外，其他沿海经济发达城市和省会城市都会考虑。 GDP，人均GDP 人均可支配收入 房地产的竣工面积 房地产的价格 特殊需要参考的指标 考察当地大型超市商品价格，高峰期排队人数 在城市内选址考虑因素 在城市内选址考虑因素： 交通 周边社区不一定安全成熟， 但是要具有一定规模 停车位必须充足 濒临城市主干道 或位于快速路出口边上 房地产的发展方向 市政规划 未来2至4年的发展计划 未来2至4年的发展计划 目前的任务是 加快在北京开店 “北京是首都，经济影响力、政治影响力都很大，如果一家零售企业到了中国 之后没在北京开过店，那么这家店的形象以及人们对这家店印象都会不太好。 没有在北京开店，就相当于没有进入中国一样。” 目前发展重点为北京，“北京有奥运，我们会集中精力拿下北京，如果北京能 够开下来，再进行扩展的话，速度也不会太慢。” 是否会考虑进入综合购物中心及考虑因素 是否会考虑进入综合购物中心 会考虑。 在选择购物中心时的考虑因素 先看合作伙伴。 看店的定位是否为国际级别。 看业态互补的伙伴，看是否与欧倍德档次相仿。 选址：交通、面积大小等等。 理想的营运模式 理想的营运模式： 互惠互利，双赢。 最好的状态就是业态组合合理, 寻找其他的合作伙伴，这种合作伙伴就是属于经营 上的合作伙伴，共同进驻，这样开发商也会有比较好的投资回报率，投资商的利益基 本上也得到了最大化，性价比也会更高。 对南城商业环境的评价 对南城商业环境的评价 有较多了解。 对于在南城发展业务的计划 现在正在亦庄开发区筹备开业 全中国开100家，其中30多家将在华北区 。（目前华北区仅一家在青岛） 王府井百货 目前整体经营状况 目前，王府井百货除了在北京的5家店以外，在成都、石家庄、包头、武汉及广州都开设了百货商厦。 目前正在选址的城市： 长春 武汉 长沙 南京 重庆 由于王府井百货目前在全国只有10家店左右，所以还是统一由总部 负责在各地开店的操作。 目前整体经营状况 王府井百货凭借其老字号品牌及几十年运营、管理，沉淀下了很多先进的管理经验。到目前为止，所有商厦几乎都能实现单店盈利。 最为满意的店 北京 盈利状况好； 在北京百货市场的市场份额最大；在北京的销售额近30几个