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关于房地产企业对项目成本控制的一些考虑 　　摘要:文章从工程设计、项目实施等方面简单阐述了如何对开发项目进行成本控制和管理。 　　Abstract: How to control and manage the cost of development project is described briefly from the aspects of engineering design,project implementation. 　　关键词:房地产企业;成本控制;管理 　　Key words: real estate business;cost control;management 　　中图分类号:TU723 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)24-0040-01 　　 　　1项目设计阶段――成本控制的重头戏 　　项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作: 　　1.1 项目设计委托时,要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽准确的相关设计资料及各种技术经济指标,明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果,特别要强调设计方案的“经济合理性和技术先进性”间的关系,具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。 　　1.2 初步设计完成后,房开企业技术部门要认真审查比对,不能过分依赖于设计部门。这一阶段十分重要,着重应注意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标,整个设计思路是否经济合理。一是布局是否合理,现在大部分购房者对户型和居住环境很看重,甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理,根据现代人的生活习惯在建筑设计时将功能分区相对集中,建筑尺寸尽量采用经济尺寸;另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适,不求奢华但求新颖。在全面审查后,针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改,尽可能做到详尽周到,避免设计返工;其次,对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照,这样做目的是为了避免超预算设计。 　　1.3 施工图设计阶段,这是控制工程成本最主要的一环。设计过程中,有些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限,没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。限制和控制对工程造价影响大的内容。实施限额设计,在满足设计质量的前提下,通过优化设计,限制每平方米钢筋含量、混凝土含量、单位施工图预算指标、设计变更费用限额指标等对工程造价影响大的内容。尤其要注意以下几点: 　　①建筑结构形式的采用。在满足抗震及安全功能的前提下,根据建筑物特点尽量采用成本较低的结构形式。通过进行全面测算比较后选择混合结构或框架结构。②基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择。合理选择桩的型号、桩径、桩长、基础形式、埋置深度,避免在施工时出现超深或返工现象。③结构配筋量标准不一。有些设计人员为了减少工作量,对配筋及截面不进行单独计算,统一配筋;比如对现浇板不分开间大小,设计统一厚度及配筋,这是十分浪费的。④结构按取大值的方式进行统一标示或作文字进行简单说明。 　　2施工阶段――项目成本控制中的另一个关键阶段 　　建设项目的施工阶段成本控制是具体的、繁杂的,也会在一定程度上影响项目的投资。这一阶段对工程造价的影响程度可达10%左右,根据施工阶段的这一特点,在该阶段的成本控制中除了要加强合同管理外,还应重点加强施工现场的管理,严格控制工程变更及把好建筑材料、设备的质量价格关。 　　2.1 加强合同管理,严格控制合同变更。建筑工程施工合同一经签订,是严格受到国家法律保护的。所以,首先必须增强合同的法律意识,把握合同条款的内涵,精心推敲合同文字的措词,增强合同条款的严密性。保证合同的顺利履行,有效预防合同纠纷的发生,减少、避免施工索赔,从而减少工程费用。在合同履行过程中严格合同变更确认批准程序,建立健全合同履约跟踪检查制度,加强监督,提高合同履约率,发现问题及时纠正,从而更有效地控制工程造价。 　　2.2 加强施工现场管理工作优化施工组织设计,选择技术先进、经济合理的施工方案,同时尽可能减少设计变更及严格控制现场工程量变更签证工作。 　　现场签证是施工过程中一项经常性的工作,许多项目由于现场签证的不严肃,引起工程造价失控。据统计,由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达10%-20%,个别的甚至更高,必须严格现场签证制度管理:①制定严格的工程量签证制度和程序,要求所有的现场签证必须经项目经理、总监理工程师和房地产开发方三方代表共同签字方为有效。另外,开发商可以指派工程造价专业人员常驻施工现场,随时掌握、控制工程造价的变化情况,进行跟踪控制。②签证内容必