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养老压力催生“养老地产” 　　4月28日，国家统计局公布的人口统计数字显示，2010年60岁以上的老龄人口为1.77亿，占总人口的比例为13.26％，比2000年增加了4000万人，比例增加了2.93个百分点。与此同时，人口出生数大降。2010年0～14岁人口为222459737人，占总人口的16.60％，比2000年减少了6000多万，比例也下降了6.29％。 　　“从人口年龄结构的变化中能看到‘养老地产’的商机，未来，会有越来越多的开发商发现这一商机，养老地产或许是他们转型的一种方式。”业内人士分析说。 　　 　　养老压力引商机 　　 　　人口年龄结构的失调其实早在几年前就已发生。业内人士说，他曾看到一份调查报告显示：早在2005年，首府60岁以上的老人已达246万，5个人中就有一个是老人，家庭规模缩小到每户2.7人，已有100万老人成为“空巢老人”。空巢老人比例占40.65％，预计到2025年老年人口高峰时期，将至少有80％以上的老人和子女“分居”。 　　上面这组数据可以这样解读：首府承担的养老压力巨大。因此，不少首府老年人热衷于到乌鲁木齐周边地区如昌吉、五家渠等地州寻找合适的养老居所，其中风景优美的景区和乡村成为他们的首选。近日，笔者到五家渠参加某楼盘的开盘现场，当天就有300多名乌鲁木齐人购买了五家渠的楼盘，大部分消费者表示该新房用于退休后的养老房。 　　其实，这几年，不少开发商已经开始投资兴建，将昌吉、五家渠等风景优美、休闲旅游胜地作为养老基地，如蒂森房产开发的君悦海棠楼盘、华源房产新开发的贝鸟语城、贝鸟逸轩等均以生态养生著称，非常适合养老。 　　 　　“养老地产”运行模式 　　 　　中国已经进入老龄化社会，这是房企看好养老地产的主要原因。首府不少房产也看出其中的商机，也纷纷开始布局养老地产项目。据了解，近日，不少新楼盘都主打生态养生的招牌，如蓝天?森林花苑是打造城南80万平方米的养生大宅、四季康城打造100万平米滨海养生城邦、桃源?九点阳光打造生态活力城邦等，这些新楼盘均符合“养老地产”模式。 　　目前，在全国各地掀起的养老地产大致有三种模式：一是纯销售模式。不少开发商打着养老地产的旗号，而实际在卖住宅。这种模式的优点在于资金回笼迅速，模式复制成本低，有利于迅速提高公司品牌形象与规模；二是“销售加持有”模式，一方面可以回笼资金，另一方面可以利用政策获取后期运营的持续收入；三是会员制的“综合地产型”模式，其赢利主要依靠会员制收益以及综合服务收益。 　　养老地产模式的催热，并非偶然。一些观察人士认为，目前首府50％的城市化率仍旧很低，距离国内其他城市65％以上的城市化率仍有距离，地产业仍旧将在未来10到15年时间里快速发展，但黄金十年将演变为白银十年。未来十年，地产商无法轻易从中获得暴利，不确定因素和风险都在逐步加大。 　　 　　专家建议：不宜盲目玩概念 　　 　　目前不少房企纷纷声称布局养老地产，然而“养老地产”概念暧昧不明，盈利模式模糊不清，让人对当前流行却又纷乱的养老地产市场不免产生担忧。 　　养老地产发展的第一个前提是城市化红利。城市化发展成熟到一定阶段后，有足够数量的老年人形成对老年地产的市场需求及“以房养老”的可能；第二个前提是人均收入水平及政府财政补贴。美国养老地产的上升式发展是在20世纪60年代，当时美国的人均收入达到5000美元以上，国家社会福利开支达到国民生产总值的10％以上，各州对于老年住宅也有相应的补贴和税收优惠。我国2010年公布人均收入为4700美元，居世界第127位；教育、医疗投入比例分别为2.3％和4.5％，远低于发达国家水平；第三个前提是老年人的储蓄和投资结构。根据美国财务界的共识，一个人退休后的总收入须达到退休前收入的70％，晚年才有保障。而我国目前即将步入退休年龄的人口阶层，社会保障退休金仅能达到退休前的30％～50％。 　　结合以上数据，在城市化和老年人口平均收入未达到相应水平之前，如果没有社会经济和福利体系的支撑，养老地产的商业模式将很难找到立足点。 　　目前，首府养老型地产仍有许多需要改善的地方，发展养老地产首要的是配套设施，如果生活配套跟不上，养老地产就失去了其最基本的意义和价值。 4