准确履行房屋预告登记程序的探讨.docVIP

准确履行房屋预告登记程序的探讨 　　摘要:《物权法》首次创设了预告登记。其主要目的是平等保护公私财产,更好地维护房地产市场秩序,切实保护权利人的合法权益,确保房地产交易安全。本文从房屋预告登记的性质、特征入手,分析了房屋预告登记与商品房预售合同登记备案的本质区别。结合自己多年从事房屋登记工作的实际经验,重点指出了房屋预告登记的一些特别注意事项,便于我们在实际工作中准确履行房屋预告登记程序。 　　Abstract: Property Law for the first time creates a notice of registration. Its main purpose is to protect equally the public and private property, to better maintain the real estate market order, to effectively protect the legitimate interests of rights holders to ensure the security of real estate transactions. This paper analyzes the nature of the registration notice and the sales contract essential difference from the housing characteristics. Combined with many years practical experience of housing registration, the author highlighted a number of houses prior registration of special attention which are convenient for us to work in practice accurately housing notice registration procedures. 　　关键词:登记制度;预告登记;公平交易;交易安全 　　Key words: registration system;notice registration;fair trade;transaction security 　　中图分类号:F293 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)15-0130-01 　　 　　0引言 　　预告登记指当事人约定期房、现房或者其他不动产物权转让时,为了限制债务人擅自处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。比较常见的预告登记,是在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的房屋到房屋登记机构进行预告登记,以制约开发商将该房屋再次出售或者进行抵押。 　　《物权法》创设的预告登记制度,就是要从法律层面上堵住这个黑洞,从根本上维护房屋权利人的合法权益。这对于构建和谐社会,保障房地产市场健康平稳发展,健全房屋登记法律体系具有十分重要的意义。 　　领会与把握预告登记要旨,对于我们牢固树立“登记为民”意识,准确履行房屋登记职责,依法行政,规范服务具有重大的意义。 　　1预告登记的性质与特征 　　预告登记,就是为了保全关于不动产物权的请求权,而将此权利进行的登记。实际生活中,权利人虽有权请求义务人将不动产物权转移给权利人,但没有能力阻止义务人对不动产物权再行处分。在利益的驱使下,个别不良房地产开发商或是单方面撕毁合同,或是恶意一房多卖,或是将已经出售的商品房重复办理抵押。有了预告登记,就会使得房地产开发商的上述处分行为无效。这就是说,预告登记的请求权具备对抗第三人的效力,即物权的排他效力,从而保障了将来本登记的顺利实现。 　　预告登记制度能够有效的保障不动产物权转移过程中债权人的合法权益,已经被世界各国的法律实践所证明,因而也就被世界各国普遍采用。在《物权法》正式颁布之前,我国各地也有预告登记的探索和实践。上海、天津、广州等大中城市出台的房屋登记办法或条例,都对预告登记有所规定。这些地方性法规对于预告登记性质的认识是一致的,只不过对预告登记的适用范围、效力等规定不尽相同。 　　在《合同法》调节的物权变动模式下,就同一标的物可设立数个债权,其间没有行使上的先后之分。当发生一物数卖的情形,数个买卖合同的效力是相互独立的,各个债权具有相容性、平等性。那么,标的物的所有权最后究竟归谁?《合同法》解答不了,而《物权法》创设的预告登记制度, 正是解决这一问题的利器。 　　2预告登记与商品房预售合同登记备案的区别 　　2.1 二者性质不同预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度,属于民事法律制度。而