关于机电强化技术管理的建议书.docx

强化技术管理 适应开发建设新常态——关于组建武汉公司技术管理部总工室的建议书第一部分引言刚刚过去的2014年是波澜壮阔、精彩纷呈的一年。在这一年里武汉公司实现销售**亿元，较2013年增幅达**%，为集团年度销售额贡献率超过**%；在这一年里，武汉中心大厦超民生银行大厦成华中第一高楼，引来万众瞩目；在这一年里，**城市广场购物中心盛大开业；在这一年里，**喜来登酒店华丽登场；在这一年里，华中互联网产业基地落户****……总之，2014年是收获的一年，是腾飞的一年。然而，在居安思危，未雨绸缪，房地产开发建设面临巨大的压力和挑战。进入 2013年以后，在宏观经济向好和政策趋向宽松的大背景下，一线城市房地产市场供不应求，而二三线城市房地产市场库存积压过大，市场出现严重分化。由于整体行业背景的变化，近几年房地产行业分化加剧，集中度持续提升。根据45家房地产上市公司发布的2013年业绩预告，业绩增长的公司其平均预增幅度达到117.87%，业绩下滑的公司其平均预减幅度达到-172.49%，预增与预减幅度绝对值的较大差距显示了房企业绩的分化。目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房企的利润率只有5%左右。在房价的构成中，三分之一为地价，并为政府所有。地产商所获利润的60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了白银时代。”万科总裁郁亮说过的这句话是房地产业现状的最好写照。2014年房地产业的如果要贴上标签大概就是“变”字。面对这样一个房地产行业的新常态，各大巨头八仙过海各显神通：万达玩起了旅游地产、轻资产开发模式；花样年旗下的社区服务平台“彩生活”上市，开展社区金融、社区养老等八大增值业务；万通、万科提倡“互联网思维”，颠覆了房地产企业的架构和开发模式……为什么要变？一是被动地变，时代发展的要求，具体说就是信息时代发展的要求；二是主动地变，房地产业进入了瓶颈期、阵痛期、“白银时代”。泥沙俱下，鱼目混珠，拿块地，堆上砖瓦灰砂石就能日光、月光，一本万利的时代一去不复返了，绿城的退却，佳兆业的崩盘都是极其明确的信号。第二部分武汉公司目前面临的市场情况分析目前武汉公司打造的产品大致为住宅、写字楼、商业和酒店，目前具体到各业态的市场情况怎样呢？一、住宅2014年武汉住宅成交17.9万套，同比上涨12.5%，住宅成交面积1790万平方米，首次跃居全国第一位。年初出炉的《2014武汉房地产年度报告》披露江城楼市相对过剩，库存的商品住房超过30万套，估计要两年才能卖完，汉口中心区平均去化周期在30个月以上，部分楼盘去化周期则长达237.6个月。从以上数据可以看出，住宅销售压力巨大，市场同质化竞争剧烈，买方市场态势鲜明。武汉公司欲在激烈的竞争中脱颖而出，必须苦练内功，有效提升产品的功能，深刻挖掘消费需求，在科技、节能、舒适、环保等方面多加钻研，在产品上超越同侪，掌握核心竞争力，才能在市场上立于不败之地。二、写字楼根据世邦魏理仕发布的数据，截至2012年底，武汉优质写字楼总量约148万平万米。预计未来4年内将累计新增优质写字楼240万平方米，若全部按期交付，至2016年市场存量将比目前市场存量翻两番，无论从项目的持有者还是投资者角度来说，市场风险不断增大，目前写字楼全市空置率已升至30.6%，未来还将进一步扩大。目前出租情况较好的物业如建银大厦、新世界国贸中心、中商广场、世纪广场等除占据极佳的区域中心位置外，其机电设备配置及使用情况也是非常优秀的，并且不断地在进行机电系统和精装修的提升改造。可以预见未来多年武汉写字楼市场的竞争是极其残酷的，任何一块短板都可能是致命的，稍有不慎就将陷入恶性循环而不能自拔。三、商业综合体据世联地产统计，全国正在施工中的商业综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。其中未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升。从长期来看，未来人口及消费力的增长可以消化掉全部规划中的综合体，但在短期内综合体有很大的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。去年6月尚泰百货沈阳万象城店关闭停业，这是继2012年底唯一一家“先先时尚精品百货”停业后，尚泰百货一年多来关闭的第二家店。近几年百货撤离沈阳商业市场的现象屡见不鲜，西