山东菏泽房地产市场调研资料.ppt

* 一、市区房地产市场板块划分 我司结合行政区划分、市区各楼盘分布、价格及区域发展潜力，将菏泽市区楼盘划分为西城区、中心城区和东城区三大板块。 区域范围划分： 西城区——东至广福大街，南至长江西路，西至重庆路，北至大学路。 中心城区——东至太原路，南至长江路，西至广福大街，北至大学路。 东城区——东至广州路，南至长江路，西至太原路，北至黄河路。 二、区域各板块房地产市场分析 西城区 中心城区 东城区 市区房地产市场板块划分图示 —— —— —— —— —— 33 36 122.5 合 计 —— —— —— —— —— —— —— 17 中达·金河湾 项目由由26幢高层、4幢多层组成，目前该项目拿出5栋住宅用于回迁客，具体户型未定。预计今年7月份开盘 —— 户型区间70—146 预计3500 —— —— —— 50 时代奥城 项目由3幢25层的高层和1幢小高层组成，预计于10月份开盘，价格未定。 102、129 102、129、138 —— —— —— —— 8 德林华府 项目一期多层已售罄，二期推出5幢小高层，预计今年7月份开盘 126、136 90—160（小高层） 2800 2400 15 15.5 23 景昀苑 项目于09年5月份开盘，推出400套房源，目前销售率95%左右，以周边居民为主 77、106、115 102—106 —— 3200 3.7 4.1 4.1 福源名居 三期于08年10月份开盘，推出340套，目前销售率75%左右以周边居民为主 117、134 117—140 —— 2840 14.3 16.4 20.4 奥斯卡春城 高层/小高层 多层 备 注 热销户型面积 主力户型面积 中心价（元/㎡） 销售量（万㎡） 推出量（万㎡） 总体量（万㎡） 楼盘名称 西城区楼盘统计 西城区市场总结 该板块是牡丹区新区政府的所在地，是菏泽房产发展的全新区域；由于起步较晚，造成居住氛围和城市配套的不协调。欠缺作为高端居住区的舒适度。该区域产品因为区位较偏和配套不全，所以价格较低，销售均价控制在2700元／平方米。 目前区域在售楼盘较少，仅有奥斯卡春城和福源名居部分房源在售，现实供应量不大，板块内的竞争并不激烈；但是随着时代奥城、中达金河湾等新盘的推出，区域未来供应量将在100万㎡以上，市场竞争程度将明显提升。从销售上看，由于板块楼市在整体市场中的地位和受关注度较低，区域楼盘去化速度较慢，但由于在售楼盘多为两年前开盘楼盘，现售房源已比较稀少。 —— —— —— —— —— 14.3 19 44.3 合 计 项目由15栋多层，3栋小高层，1栋酒店式公寓组成，约600户。一期7栋多层（200多户）目前首先开发的沿着青年路的两栋楼已经封顶，接下来的5栋楼（200套左右）可能马上进入拆迁准备。商铺15间剩一间，均价7000 120、128 115—138 —— 3120 0.9 1 9.4 香榭里 项目二期未开盘，具体价格未定。 76、113 70—113 —— —— —— —— 1.9 滨河苑二期 项目工程分两期建设，一期于08年5月份开盘，住宅销售率达90%，商铺达8万㎡，剩余套数较多。二期15万㎡，由15栋小高层和高层建筑组成。 117、127 106—127 —— 3200 13.4 18 33 香格里拉国际广场 高层/小高层 多层 备 注 热销户型面积 主力户型面积 中心价（元/㎡） 销售量（万㎡） 推出量（万㎡） 总体量（万㎡） 楼盘名称 中心城区楼盘统计 中心城区市场总结 该板块主要是依托菏泽市原有的老城基础改造发展。该板块现在已经是菏泽市传统商贸场所比较集中的区域，区域市场认可度较高；但区域内目前多低矮破旧的低层建筑，拆迁难度较大，市场现实和潜在供应量不足，该板块的代表楼盘有江南·御景苑、文心花园、明珠花园等，这些楼盘销售已接近尾声，目前区域仅有香榭里和天香杰座等少量楼盘在售，新都汇处于前期准备阶段。 该区域客源主要以本区域换房或者子女入学为目的购房，整体呈现供不应求的态势。 区域整体均价在3200元/㎡左右，这和东城区域大部分楼盘价格相差无几，由于区域潜在供应有限，价格仍有上升空间。 项目于2007年开盘，目前一二期基本售罄，三期地基阶段，开盘日期未定。项目位于赵王河畔，景观优势明显，4200的均价也拉开了同区域楼盘的价格。 127、147 123—165 4200 —— 10.5 11 15 水岸嘉苑 项目由2栋小高层、7栋高层组成，共900户，于08年3月份开盘，目前剩220套左右，剩余房源户型面积为120㎡，144㎡180㎡。项目在营销上注重团购，将好房源先售，致使后面销售进度缓慢。 99、137 120—144 3380 —— 11.3 15 15 华英嘉园 项目于08