广州珠江领峰公寓营销报告（合富辉煌） .ppt

领峰C栋公寓营销策划全案 目录 广州整体市场趋势简析 广州楼市出现明显的下行调整 穗楼价的过快飙升使得市场承受能力已倍受考验。在政策调控和宏观经济大环境的影响下，楼市成交量有所调整，2008年上半年广州市商品住宅成交363.56万m2，相比2006和2007年同期分别下降42％和36.5％。 今年1-8全市住宅成交均价9649元/m2 ，同比大幅上升16%，但相比比去年下半年9797元/m2的水平，全市住宅均价小幅下降，过快上涨的趋势得到抑制。 未来几年，整体国民经济仍然处于周期性下行调整 当前我国宏观经济处于此轮周期调整的下行阶段，市场普遍预计，此轮中国经济下行调整的最低点预计将在2010年出现； 房地产行业作为一个和整体国民经济高度相关的行业（相关系数高达0.86），不可避免受到此轮调整的影响； 预计房地产市场在未来1-2年内都将处在一个低位调整阶段。 随着成本的上涨，广州未来房价下调空间不大 土地成本 受市场高温以及其他众多因素共同影响，广州市商住土地价格从2006年开始迅速上升 这批产品将于未来1-3年内集中在市场供应，高昂的土地成本大大压缩了开发商可承受的降价空间 原材料成本 今年以来，我国PPI指数节节攀高，特别是从3月份开始一直维持在8%以上的高位 借势2010年亚运会召开，09年广州楼市迎来新一轮热潮 根据市场的普遍预测，2010年将是中国经济下行调整的最低点，此后将逐步进入上行阶段 而2010年正值广州亚运召开，这一重大利好将为房地产市场打入一针强心剂，迎来新一轮热潮 地铁4号线延长线、5号线、6号线，博物馆、新电视塔、西塔……，广州众多重大市政建设工程和多个城市标志性建筑都将在2010年前建成。这都将有助于激发市场信心 北京奥运会的举办，确保了北京楼市价格的长期坚挺。这类重大体育事件对城市经济以及房地产市场的积极作用是毋庸置疑的。 穗房地产市场未来受亚运会利好刺激，预计2009年楼市将迎来新一轮高潮 受全国大势影响，广州宏观经济在一段时间内也将处于周期性的阶段调整期，但整体基本面向好，并不影响长远的稳定性 虽然处于整体宏观经济周期性调整影响下，广州房地产市场受成本因素制约，08年上半年楼盘价格下调的状况在未来1-3年内很难长期延续，价格将日渐趋稳，甚至攀升，这也有助于恢复市场信心，促成成交稳定 受亚运这种利好事件的刺激，也确保了广州楼市不会大幅下行，预计2009年广州楼市将迎来新一轮高潮。 珠江新城概况 广州CBD 21世纪广州中央商务区 珠江新城 1993年政府开始规划珠江新城，投资3000亿打造，历今16载，2008年，珠江新城已经远非当年仅存于纸上的创意，作为广州对接世界的窗口，珠江新城不断聚焦经济家和投资家的目光。 公寓市场简析 楼市上的公寓概念 公寓界定与分类 公寓发展分析 依托酒店发展起来的酒店式公寓是提供优质服务居住型产品的最初形态。 随着客户数量增加以及客户需求不断提升，形成酒店式公寓与服务式公寓“分工合作”的局面，服务式公寓成为更贴近居住需求的产品。 普通公寓事实是在房地产市场快速发展之后出现的主打投资的住宅产品。 公寓特征分析 对地段、环境要求高，在中央商务区及成熟商圈最能体现价值。 酒店式公寓与服务式公寓提供酒店式的优质服务，对软、硬件均非常重视。 经营模式上，服务式公寓和普通公寓相似，以销售为主要手段，但服务式公寓多由管理公司统一经营。 服务式公寓中，管理统一、产权集中的物业更有优势，更能参与市场竞争 由国际专业公寓管理公司经营管理的物业租金水平高于同区域其他物业 由大业主统一管理物业的租金水平高于产权分散的该类物业 公寓客户来源 公寓客户应分为投资者与使用者两种类型。 从投资者角度来看，酒店式公寓不存在个体投资者，服务式公寓存在投资者。 从使用者角度来看，酒店式公寓与服务式公寓面向高端群体（主要为外籍人士。 服务式公寓的投资者分析 以长线投资为主，普遍看重投资回报 服务式公寓投资者看重物业自身升值潜力，希望持有优质物业 服务式公寓租金水平高，但普遍低于同等级酒店房价，具有较高投资潜力 酒店式公寓与服务式公寓的客户来源 客户来源：驻华领事和参赞、外资企业高层管理人员、技术人员等 客户特征： 地域性较强，聚群而居明显 住房津贴较高，对价格的敏感度低 选择公寓的主要考虑因素为：服务管理、环境、地段、硬件配套 互补与分工，细分高端客户群体：酒店式公寓以短租型为主，服务式公寓以长租型为主 酒店式公寓与服务式公寓的使用者分析 注重服务管理、环境、地段、硬件配套 由国际知名品牌经营管理的公寓尤其受高端商务客户的青睐 知名的服务公寓运营商自身也拥有大量高端客户，本身就是一个优质客源 酒店式公寓与服务式公寓的使用者分析 对公寓户型及面积要求较高，追求居住舒适 常住型客户要求相对宽松的居