张强 西市区区域分析报告.ppt

西市区能否承受如此巨大的商业体量 2010年上半年昆明楼市商品房共成交170.9亿元，同比增长27.36%。 其中，商品住宅套数增长6.28%，同比大幅增势减缓；而非住宅套数则增长了108%，商业地产发展势头迅猛。 整个西市区商业体量约有200多万㎡，云都国际两栋高层住宅1-3层为商业部分，中晟·溪城规划有约2万㎡的商业街，中天花园规划2.5㎡商业业态，假日城市商业体量约6.5万㎡，鼎易天城商业体量也达到了8万多㎡，经典双城更是号称有100万㎡的商业体量，西山新城占地133万多㎡，它的商业体量也会在100万平米左右。 以西市区目前的消费习惯来看，商业氛围尚有待培养，目前还有绝大部分人习惯去市中心购物。同时，住宅、商铺的相对集中供应，也面临着空置率的问题。当交通更加便捷，地产项目不断涌现，到底西市区能否承载大型的商业项目还有待商榷。 西市区目前正在规划建设中，区域价值得到提升，但是这样庞大的商业体量集中释放，竞争环境会很激烈，对招商会产生一定的难度，若商业体量无明显差异化，会给西市区的商业地产发展带来很多负面的影响。 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * 高新板块SWOT分析 S（优势） 房地产市场发展势头迅猛，一些优秀楼盘的出现，是客户对高新区有了很高的认知度。 道路、教育等的市政配套完善。有轻轨三、四号线经过，拥有昆明最大的汽车4S店板块。 高新区政府和密集的高新企业分布在这里，为房地产消费提供了有力保障。 W（劣势） 区域内缺乏完善的商业配套。 曾经区域内污染企业较多，昆明客户对高新区的认识普遍都还停留在以前的阶段，觉得不适宜居住，影响购房欲望。 城中村的改造和大量楼盘的建设，噪音、空气污染严重。 O（机会） 越来越多的技术企业入驻高新区，这些单位的员工购房需求将会拉动高新区房地产市场的需求。 道路建设以及城中村的改造，加上商业等配套的完善，有利于该板块价值的提升，房地产市场的前景优越，有一定的升值空间。 T（威胁） 安宁、嵩明等临近县的房地产发展也加快步伐，在环境和价格上占据很大的优势，会和高新板块对客户进行竞争。 众多企业云集在西市区，随着多个楼盘的集中放量，西市区内的竞争变得更加激烈。 高新区板块二、三级市场分析 分类 在售/售罄 一期开盘价 二期开盘价 二手房价格 租售价格 租售比 新域盛景 在售 4300 7900 7000~8000 18.75 1/400 丽阳星城 售罄 1750 5500~6000 12.5 1/500 傲云峰 售罄 7000左右 16.25 1/400 水逸康桥 售罄 5000左右 7000~9000 17.5 1/400 棕榈园 售罄 7000~8000 15 1/500 朝花曦拾 售罄 7000~8000 17.5 1/400 戛纳小镇 售罄 6500~7000 13.75 1/500 单位：（元/平方米） 单位（月元/平方米） 片区的房价走势呈上升的状态，处于升值的状态，在一段时间内任然会持续。 片区楼市的需求并没有饱和，任处于需大于供的状态。 根据租售比的国际标准和中国的现状，这个片区的楼市发展情况相对稳定。 高新区板块重点楼盘个案分析——假日城市 假日城市基础信息 户型与建筑风格、园林定位 户型定位 户型 面积段 户型种类 比例 两房两厅 67~79㎡ 3 / 三房两厅 89~138㎡ 12 / 四房两厅 138、191㎡ 2 / 总户型种类：17 总户数：4470 建筑风格、园林定位 假日城市共有4470户，以三房为主 小区运用现代建筑风格，为点式或者板式的高层住宅，因为朝西南、东南方向，采光很好。 小区的建筑密度大，容积率高，楼间距比较近，致使互视和对视严重，也影响地层业主的采光。 70万㎡水景，利用第十的高差形成跌落式的水景，有一定的视觉冲击力。 600米的中央水景周围设计有凉亭、木质拱桥、沙滩、露天游泳池等给人一种悠闲、轻松的感觉。 小区绿化率达到42%，让整个小区看上去很美，富有生机。 价格与客户定位 价格定位 客户定位 项目打造2万㎡水景，6.5万㎡商业街区，600M滨河风情商业街，在很大程度上迎合昆明本地人喜欢水景的居住习惯和加强对西市区商业配套的完善。着力打造一个客户认知度高的品牌，为楼盘销售造势。 假日城市的开盘预售均价在7500元~8000元/平米。 定位在昆明市的中产阶级。 主力定位客户是西市区的企事业单位员工，中高等院校教职工。 周边老社区的客户。 项目卖点与营销策略 项目卖点 营销策略 项目处在高新去板块的中心区位置，中心景观为2万㎡水景，想打造双水岸生活。 自身打造6.5万㎡商业区和600M滨河风情商业街，已有家乐福、国美电器等知名品牌加入。 户型丰富，朝向以东南