徐州新沂房地产报告-简报.ppt

房地产投资 房地产投资近年来稳中有升，施工面积持续增长 房地产投资在经历08年的回落后，09年出现大幅增长，从投资量来看，09年房地产投资为17.5亿元，仅占固定资产投资总额158.35亿元的11%，未来发展潜力很大； 09年房地产施工面积为208.81万㎡，同比增长32.16%，施工量连续四年持续增长。 数据来源：新沂历年统计公报 小结 新沂城市经济快速发展，宏观经济发展良好，各项经济指标均保持较快速度增长； 新沂为典型工业城市，产业结构在不断优化中，第三产业的发展为城市经济发展注入新的活力； 城市化进程不断进行，持续不断的带来大量的城市人口； 新沂居民生活水平不断提高，购买力加强，住房等需求不断扩大； 房地产投资保持增长势头，施工面积逐年增加，未来发展潜力巨大。 第二部分：新沂房地产市场分析 板块概况 随着新城建设及工业园区的发展，新沂将向南向东延伸 中心区配套设施、居住氛围最为成熟，为目前及未来2-3年供应热点区域； 南区随着新城建设将带动该区域迅速崛起，为除中心区外最有价值的区域； 东区随着无锡-新沂工业园区的成熟将逐渐完善； 西区为工业集聚区，项目较少，发展潜力不大。 中心区 西区 东区 南区 土地市场 土地市场供应充足，为房地产市场提供足量的开发用地 2010年共成交22幅地块，共面积为110.5万㎡，总金额为20.86亿元，平均土地单价为1888元/㎡。 数据来源：新沂土地资源局 土地市场 中心区量价齐高，未来的2-3年仍为房地产最活跃区域 10年土地供应集中在中心区，成交面积占新沂市总成交面积的76.6%； 中心区域土地成交均价最高，为最活跃区域，南区次之。 区域 幅数 成交金额（万元） 成交面积（万㎡） 成交均价 （元/㎡） 中心区 15 162525 84.6 1921 西区 3 19330 11.4 1696 南区 3 25400 13.5 1876 东区 1 1380 1 1380 总计 22 208635 110.5 1888 数据来源：新沂土地资源局 年度分析 10年随着新沂经济的快速发展，楼市出现量价齐升的局面 07年四季度的房产政策调整，导致房产市场进入调整期； 随着08年经济基本面的恶化，市场调整力度加大，政策后，但依然无法扭转市场的颓势； 09年楼市升温，使得市场存量得以迅速消化； 10年随着经济快速发展，楼市出现量价齐升的局面。 数据来源：徐州网上房地产 板块分析 中心区和南区由于配套设施等较为成熟，一直是新沂供销热点 中心区和南区是供销最热且价值较高的两个区域，未来新沂仍以这两个区域为主，南区可能将随着新行政中心的发展有超越的趋势； 东区目前配套不够完善，随着工业园区的建设，东区可能成为新沂最具潜力的区域； 西区目前潜力较小。 未来供应 未来供应以南区为主，高层房源以逐渐取代多层成为市场主流 新沂已建成而未推出的房源近156.80万㎡，其中南区为81.34㎡，占市场总量的52%； 高层逐渐取代多层房源成为市场的主流，未来供应中高层房源为89.92万㎡，占总供应的57%。 区属 多层余量 高层余量 别墅余量 中心区 12.91 18.33 —— 西区 4.90 10.27 —— 南区 39.56 41.77 —— 东区 8.98 19.56 0.52 总计 66.36 89.92 0.52 小结 新沂房地产业热点区域在市中心，未来向南向东延伸； 随着新沂经济发展，楼市供销两旺，同时价格在本年度大幅提升，达到4075元/㎡的整体均价； 中心区和南区依然是新沂的供销热点板块，无锡-新沂工业园将使东区未来几年有较大升值空间； 高层取代多层成为市场主流产品； 未来南区的供应量最高，竞争压力不断加大。 2011-3 第一部分：城市宏观环境分析 城市解读 城市概况：位处苏鲁接壤地区，江苏省北部重要工业城市 新沂为县级市，位于江苏徐州市东部，与山东省交界，是沿东陇海线产业带中心节点城市，面积1616平方公里，人口102万，城区人口27万，市政府驻新安镇； 新沂下辖16个镇（ 新安镇、马陵山镇、草桥镇、邵店镇、北沟镇、唐店镇、瓦窑镇、港头镇、阿湖镇、棋盘镇、高流镇、窑湾镇、双塘镇、时集镇、新店镇、合沟镇）及1个省级开发区。 城市解读 交通状况:亚欧大陆桥东第一座枢纽城市，交通便捷 新沂是亚欧大陆桥东起第一座枢纽城市，距周边的徐州、连云港、临沂、淮安等大中城市均在100公里左右，战略地位十分突出； 铁路有陇海、新长、胶新三条线穿市而过，高速有京沪、连霍、徐连三条绕城而来，公路有205国道、323和249省道“笔走龙蛇”，形成了“三纵三横”的交通网络格局。通过高速公路，在1个小时内可到周边江苏和山东的地级市，3至5小时内可到南京、上海； 周边80公里范围内分布着徐州观音机场、连云港