思源 大连开发区项目市场研究报告.ppt

产品解析 59、60 ㎡一室纯南户型，户型设计较新颖，除附带大面积飘窗外，在卫生间的设计上， 做到干湿分离，且配备衣帽间功能。 110 ㎡二室的纯南户型，设计双南卧，观景效果好，并带有飘窗，110㎡的二室产品也较 舒适。 91 ㎡的两室产品，南北卧，动静分离，唯一不足在于“暗卫”设计。 143 ㎡的三室产品，全部是五明产品，次卧的观景效果也很好，但次卫与卧室及书房动 线过远。 独栋别墅产品面积在500-750 ㎡，设计3车位，充分体现了主人的地位 和身份，地下室采光良好。 地上部分充分考虑到了休闲和观景的需要，采用大面积采光及多阳台设计。 顶层采用多套房设计，动静分离，大露台观景效果良好。 产品解析 客户解析 高层客户住要以开发区本地客户为主。 其中一部分是乾豪集团的老客户购买升 级产品。 大连市客户主要以在开发区工作的群 体为主。 主力客群年龄在35岁左右。 客户主要以私营企业主为主。 大部分客户是之前没有别墅生活经验 的。 超过6成的别墅客户采用一次性付款。 主力客户年龄在40-45岁之间。 媒体运作 8-11月份硬广投放情况（注：价格以刊内价为准） 月份 频次 总版面 报广投放额度（万元） 8月 5 8 92.8 9月 10 20 263.7 10月 10 7 112.9 11月 12 8 181 项目宣传主要以报广为主，侧重于晚报。 在投放上以整版为主，并曾在9月末以8 版的版面在日报投放广告，开创业界先河。 在开发区主要道路两旁设置道旗和户外广 告。 各主要网站也投放了固定版广告。 从客户的认知途径来看，报广和转介绍成 为主要的认知途径。 序号 事件 时间 主要内容 大事件1 高尔夫 2008-10-12 名品品鉴，高尔夫挑战赛 大事件2 展会 2008-10-14 参加秋季房展会 大事件3 山体公园开放 2008-11-9 “LOVE”山体公园开放 大事件4 别墅开盘 2008-11-29 原生墅开盘 大事件5 高层开盘 2008-12-7 山海住宅开盘 展会 山体公园开放 原墅开盘 营销活动分析 从展会蓄水到山体公园开放的实体展示，到最后开盘，通过连续营销活动积累人气； 别墅产品与高层产品分开开盘，充分考虑客户细分； 以活动营销为主，注重品牌的推广和项目整体的高端定位； 通过展会，山体公园开放，宣传片，对客户进行连续的意识强化，增强客户忠诚度； 单独做出4种户型的样板间，运用体验式营销，增强客户的购买欲望。 样板间展示 售楼处开放 现场施工 营销活动分析 蓄水期较长，长时间的积累和造势，积累了人气； 紧紧抓住开发区未来的发展潜力和优质山海资源； 充分强调品牌的强强联合，给客户以信心； 利用活动营销方法和体验式营销紧紧维系目标客户； 产品设计上充分考虑客户的观景要求，赠送面积较大； 以别墅产品抬高整体项目定位； 项目体量较大，初期采用低开入市，与市场预期形成价格差，突 出高性价比，客户认同度高。 营销策略小结： 典型案例II——华润海中国 项目地址：开发区南部滨海新区3号地 占地面积：46万㎡ 建筑面积：131万㎡ 总户数：12000户 建筑类别：小高层、高层 绿化率：45% 容积率：2.87 楼面价：1297元/㎡ 入住时间：2010年6月 户型区间：86-240㎡ 2006年华润进驻大连，以17亿的大手笔一举夺得海中国地块，晋升为当时“地王”，可见华润对开发区的发展满怀信心。该项目将历时9年分7期开发完成。 华润海中国项目基本信息 一期地块 占地面积：7.4万㎡ 建筑面积：22万㎡ 容积率：2.97 总户数：1600套 产品类型：板式高层+板式小高层 板式高层（25-34层）14栋 板式小高层（12层） 2栋 开盘时间：2008年8月31日 主力户型 建筑面积 (平方米) 单位套数 单位比例 % 1室1厅 88 417套 26％ 3室2厅 122 227套 14.％ 3室2厅 140 417套 26％ 3室2厅 170 227套 14％ 其它户型 —— 312套 20% 总计 1600套 100% 基本信息－经济指标 景观规划： 以曲线空间，以公园式生态社区为核心 规划理念，加大楼宇间的距离，营造公 园式景观，便于邻里间交流。同时提供 园林式的休息空间。 项目基本信息——景观规划 户型特点： 户型设计原则：最大利用每一分空间，及大尺度的景观阳台。 以别墅的风范打造出，餐厅外接露天空中花园，以别样的生活居住理念为主导。 将观海阳台与海景浴室相