景瑞地产--太仓项目前期定位报告.ppt

根据客户通路,我们可以判断客户可能的来源区域 6 个 100% 附加值 100%全明、100%朝南、→ 100%均好性 100%露台、100%入户花园 → 100%使用率 6个100%的实现 万科红郡的联排入户形式； 在组团入口处通过坡度解决地下车库入口问题； 标准联排别墅组团,采用南北进的形式组织车库入口。 南北向花园标高不一致，为配合车库和地下室做法，整体室外花园做了一定抬高。 市场比较法：运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格； 根据新区在售项目具体情况，高尔夫湖滨花园与本项目在品质上接近，因此可选取该项目作价格参照分析。 由于本项目从开发到销售完毕预计要2-4年时间，而区域市场的价格在未来的一段时间内必然有一定的变化，因此就需要我们运用客观的、科学的方法和手段来对未来的价格走势作出合理的预测。 通过我们对数据的长期研究和CRIC系统的科学整理，我们发现在较长的一段时间节点内，区域市场的整体价格走势基本上都是符合整个房地产市场的行情走势的；由此我们选择使用济南市房地产市场的复合年均增长率来对区域市场在未来几年内的价格做出科学的预估。 室内部分 设置物业办公室、大堂休息及对外接待功能空间、棋牌室、阅览室等． 室外部分 1.与水景结合，引水入楼 2.泛会所功用 挑空层处理 挑空层情景交融 泛会所设施 户型定位 面积配比 户型特色 停车处理 2132 14 98 489 1531 套数 / 320-350 200-260 170-180 90-160 面积段 0.5 3% 4% 2.25 联排 22% 25% 8.77 叠加 1% 3% 合院 74% 68% 24.4 高层 物业 建面(万/方) 比例 比例 合计 35.92 100% 100% 产品线组合表（高层+叠+联+合） 1531 152 578 563 476 套数 24.4 2.44 9.76 7.32 4.88 面积(万/方) 14% 20% 90-110 二房 / 160-180 140-155 120-135 面积段 47% 40% 舒适三房 17% 10% 四房 22% 30% 三房 高层 比例 比例 合计 100% 100% (高层) 601 14 55 43 244 245 套数 100% 4% 11% 7% 40% 38% 比例 8% 1.35 230-260 / 320-350 190-230 180-185 170-180 面积段 6% 0.9 联排 42% 4.47 2% 0.5 合院 42% 4.3 叠加 别墅类 面积(万/方) 比例 合计 11.56 100% (低密度物业) 面积配比 各面积区段均略小于高尔夫湖滨花园 舒适型物业 根据调研结果调整，适合市场需求 低密度户型特征 大面积露台花园 中庭及地下室 层层退台设计，大面积露台赠送 联排前后花园设计，并且地上三层联排考虑配备电梯 叠加别墅需要配备电梯，并且配备数量较多的露台，以增加产品的附加值 联排、合院及叠加下层中庭设计打造典型西班牙风格花园 低密度物业户户赠送采光地下室 建筑面积约170m2，下户采用私家花园、私家车库，以及地下室和退台等别墅类物业的标准特征突出物业的别墅属性。 车库 一 层 二 层 下户车库 私家花园 退 台 叠加带电梯户型示意 公寓户型 第一卖点：100%得房率 通过入户花园、挑空阳台、飘窗等赠送面积设计实现100%得房率 双层E 单层E 花园：（2.85*3.7）/2 = 5.27 ㎡ 阳台：（1.75-0.4）*3.6+（0.8*1.8）= 6.3/2 = 3.15 ㎡ 露台： 1.8 * 3.6 = 6.48 ㎡ 飘窗：（2.4*0.6）+（4.3*0.2）= 2.3㎡ 实际使用空间：（84*0.8+5.27+3.15+6.48+2.3 = 84.4 ㎡ 100%得房率 公寓户型概念 6 1重：内庭空间； 2重：花园空间。 3重：露台空间； 4重：阳台空间。 景观大户型—四重院 双层 单层 四重院户型示意 内庭空间 花园空间 露台空间 阳台空间 建筑面积280平米 ( 五房三厅三卫) 观景面超过270度 大面积露台,入户花园 客厅餐厅,卧室全景观房. 功能设施用房全,舒适度高 四重院户型示意 四重院设置于景观条件最佳的位置，突出观景效果，营造空中别墅 分期建议 一期 社区主入口及体验式营销包含区域，以叠加为主，包含少量联排、合院 联排合院仅为体验式营销展示所用，不在1期推案 二期-四期 建议分四期开发 除一期外，其余三期均需包含公寓物业，将公寓物业与别墅物业混合开发，交替推案 别墅类推案建议顺序: 叠加+联