中国房地产业的进展历程.ppt

4、发展水平存在地区差异 城镇居民居住水平和房地产规模与发展速度存在地区差异。因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。 5、房产成交开始萎缩，房屋空置率上升。 “新国十条”出 台后，购房者因考虑到炒房者会大副减少、国家是否会进一步出 台更为严厉的抑制房价政策及部分楼盘开始略有降价等因素而 对于是否购房大多持观望情绪，因此房市成交量大幅萎缩。 * 中国房地产业的发展历程 中国的房地产发展的历程大致有三个阶段:1998年到了我国房地产发展最早的地方---海南。当时，我国房地产还是一个年轻的房地产，自从1990年国务院55号令对土地交易的法律成人开始，标志着我国的房地产商品化的开始，到目前为止，已经有16年的发展历史了。 这16年来，我国房地产大体经历了三个阶段。 第二阶段 第三阶段 第一阶段 1990至1996年为一个阶段，这是的消费者对产品的要求不高，还仅仅只是提供一个居所，对劣质产品、市场需求不是太看重，但市场在起步，总的来说是卖方市场。 第二个阶段是从1996年到2000年，这是，中国房地产整个行业的文化和产业，有思想的产品才出现，房地产作为一个产业才真正产生。 第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，这是不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，它要求企业更有实力，更要把物质和精神做的更扎实，资源更加整合。 房地产企业的盈利模式，具体而言，根据房地产整个项目生命周期（论证项目、項目定位、规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物业管理）七大环节，专业化房企的盈利模式大致可以分为六大类。 盈利模式之一 投资经营模式（资本溢价能力） 土地开发 地产经营模式（政府公关能力） 房产开发 开发经营模式（项目运作能力） 盈利模式之二 盈利模式之三 房地产业进入第三阶段之后，迅速发展起来。因此，住宅的开发，销售等变得空前火热。并导致了一系列的“房奴”，“房姐”，“房叔”等热词出现。 住宅销售额等趋势图各年份对比情况 从上图中，年度商品房销售单价是一个国内平均数，各地数据则存在很大差距，尤其是一线城市与三四线城市之间。1987年全国商品房平均单价仅408元/㎡，到了2014年则达到6323元/㎡。计算定基房价指数1987年开始，基数为100，2014年已经是1549.8，28年上涨14.498倍，平均每年上涨10.28%。2000~2014年，这15年上涨仅2.08倍。 我们可以看到进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，使得销售面积和销售价格在这种大的风潮之下，一直居高不下。于是人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛他们就认定一旦进入房地产资产就可以翻倍。 然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，而产生房地产的泡沫和急速膨胀是由多方面的原因共同造成的。因此，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。 全国房地产开发投资增速与固定资产投资（不含农户）的对比 所以从近几年开始，房地产的开发投资的增速一直处于增增减减的状态。虽然从2013年开始，房地产开发投资和固定资产投资的增速有所减缓，但是房地产的投资依然在固定资产中占有很大的比率。 年份 房地产开发投资（亿元） 固定资产投资（亿元） 比例（%） 2013 86013 436528 19.7 2014 95036 512761 18.5 城镇居民人均居住面积 在今年一系列宽松政策的影响下，楼市持续呈现回暖状态，百城价格指数环比涨幅扩大，并推动同比止跌转涨。 房市百态之一---楼脆脆 2009年6月27日清晨5时30分左右，上海闵行区莲花南路、罗阳路口西侧“莲花河畔景苑”小区内 。上海楼脆脆倒塌 一栋在建的13层住宅楼全部倒塌，官方以两次堆土施工为原由，遭网友抨击，故得此称号。 房市百态之二---楼薄薄 浙江省桐乡市某地房地产开发商所建楼盘的楼板厚度明显低于国务院颁布《建筑工程质量管理办法》的规定标准、造成业主普遍担心，如此超薄的楼板被业主戏称为“楼薄薄”。 房地产业面临的问题（一） 1. 地价过高，房价持续上涨 2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨?10.3%。7月份，新建住宅销售价格同比上涨12.9%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨14.4%，其中普通住宅销售价格上涨13.9%，高档住宅销售价格上涨16.4%。由此可以发现房屋的售价和新建商品房的售价逐渐上涨。房价过高会影响