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房地产行业评估 房地产开发企业评估分析的一般步骤和方法 房地产企业评估要点 房地产评估案例 房地产企业评估要点 如某一房地产企业将一栋楼的1-3层作为酒店，自己经营，所有权未发生变更，4层以上作为商品房销售，酒店装修发生了300万元装修费用，该企业将300万元的装修费用记入到商品房的开发成本。300万元的装修费用能够确定是酒店发生的，就不应在商品房的开发成本中分摊。 敬请批评指正，谢谢！！ 房地产开发企业评估分析的一般步骤和方法 首先是计算企业开业以来总体税负情况，税负明显低于全省、全市一般水平的，应判断其可能存在的所得税问题。总体税负的计算应该包括企业开业以来多年情况的综合计算。 其次从企业的主营业务成本、期间费用、营业外支出等几个大的方面判断，问题主要集中在哪个方面。同时对企业的申报资料作分析，有无其他明显疑点。 房地产开发企业评估分析的一般步骤和方法 第三是根据分析存在的主要疑点，让企业提供相关资料和信息，作进一步判断问题所在，这一环节是关键。对企业提出的解释、理由逐一分析，判断其可信性，最终锁定企业的问题所在。 最后根据外部信息收集、行业比较指标等内容与企业开展约谈。注意约谈方法，提前制定约谈预案。 房地产企业评估要点 1、分析企业是否少申报收入。可将企业申报的预售收入、结转营业收入数据与第三方数据进行核对。关注企业是否存在符合收入确认条件而未及时确认收入问题，符合下列条件之一，就应确认收入：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。 2、土地征用及拆迁补偿费：查阅《国有土地使用权出让合同》，计算单位土地成本，并与同时期类似地段相比较，判断单位土地成本是否过高，是否存在土地返还款问题。 房地产企业评估要点 3、规划、设计等费用：可调阅企业与相关单位签订的合同或协议，应防范企业利用关联企业虚增该部分费用以达到转移利润逃避税收的目的；是否将前期工程费在所有成本对象之间分摊。 4、建筑安装工程费：目前房地产开发企业一般不采用自行施工的方式进行开发，通常由建筑施工单位承包建设。对按承包建设方式开发的，一是将工程招投标书、《建筑工程施工合同》、中介机构《工程结算报告》内容互相印证对工程造价进行把握，防止虚增建筑成本； 房地产企业评估要点 二是根据《建筑工程施工合同》、中介机构《工程结算报告》和建筑安装发票所载甲供材料类别、数量及金额审核是否存在甲供材料，以及甲供材料是否重复计入成本申报扣除。另外，可以从中介机构，如工程造价事务所、建筑设计单位等，取得当地建筑安装工程费的一般水平，作为参考依据。 建安成本应是一个重要的关注点，应包括开发项目建筑工程费和安装工程费等。要关注企业的核算范围以及与行业数据的比较。 房地产企业评估要点 5、利息支出：一是关注开发企业从关联企业借款的利息支出。先判断关联企业借款利息是否真实合理，再判断是否符合独立交易原则，最后与银行同期利率比较；如果不符合独立交易原则，或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，关注债权性投资与其权益性投资比例是否超过2：1的比例。二是关注借款费用发生时间，是否按规定将开发项目完工前后发生的借款费用分别计入开发成本对象或作为财务费用直接扣除。如果开发产品尚未完工，财务费用的数额就不应太大。 房地产企业评估要点 6、公共配套设施费的处理：对于企业是否存在将公共配套设施作为开发产品销售的情形，可以通过调阅物价局核价批文，核查是否将之列入核价范围用以销售，还可以通过商品房销售合同的具体条款，审核车库等设施是否销售。对确实销售的，应作为开发产品确认销售收入及配比其计税成本。 房地产企业评估要点 7、共同成本项目的分摊：由于房地产项目开发周期长且多项目滚动开发，各期发生的成本费用需要在完工产品和在产品、已售产品和未售产品间进行成本分摊。对于成本分摊的方法，由企业按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或预算造价等合理确定分摊方法。在审核过程中，应要求企业说明相关分摊方法及依据，应结合土地权证和项目规划设计等资料对占地面积、建筑面积或预算造价等进行确认，分析判断共同成本项目的分摊是否合理。在分摊过程中，有无中途随意改变成本分摊方法，调节不同时期的分摊成本，人为控制利润实现。 房地产企业评估要点 8、最后应再一次关注房地产企业的总体税负水平，补税后如果税负仍较低，应有合理的理由。 房地产评估案例 案例简要介绍 在一则偶然的信息情报的引发下，我市某一房地产开发企业被锁定为风险应对对象，由市局组织团队直接应对。通过收集应用外部信息，强化案头分析，开展巧妙约谈，在案头环节化解了税收风险。企业