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沉阳综合项目前期市场研究及定位3
4.0写字楼市场 4.1整体市场 4.1.1商圈分布 沈阳写字楼分布比较分散,没有完全形成写字楼密集区域;根据写字楼所处区位及客户的类似性,可以将沈阳写字楼分成三个相对集中的区域。 沈阳写字楼主要分布在北站商务区、太原街和五里河区域。具体分布如右图: 北站商圈:含北站以南至市府广场周边区域;为政府规划的金融商贸开发区。 太原街商圈:含中华路两侧的南京街和和平大街区域;聚集有较多国际知名制造类公司以及商贸物流公司。 五里河商圈:含彩电塔以南至浑河区域,包含三好街;是沈阳重要的IT和高科技企业聚集区。 其他区域:除上述区域写字楼相对集中以外,铁西、皇姑和中街等区域也分布有少量写字楼和商务公寓。但由于这些区域供应量小,分布极分散,档次普遍不高,在此不做详细分析。 浑南区域虽然是沈阳未来发展的重点,但由于目前处于发展初期,缺乏商务氛围,配套不成熟,短期难以发展成成熟的商圈。 青年大街虽然为规划金廊,但其尚未形成连贯的商务带,目前项目开发基本在北站、太原街和五里河三大商圈内。 4.0写字楼市场 4.1.2整体供应 在以上3个主要商务区中现有各类商务办公物业约174.4万平米。 从供应量分布上看,北站区域写字楼供应量最大,其次是太原街。相对而言,五里河区域供应量稍微小一些。 各商圈写字楼供应量相差不大,无占绝对优势的商圈。 从区域集中度看,北站商务区写字楼相对集中,主要集中在惠工广场及市府广场周边;相对而言,太原街商圈分布分散,集中在和平大街、南京街和中华路两侧区域。 从供应时间看,2000以前由于沈阳作为重工业城市,处于企业改制阶段,经济发展速度较慢,对写字楼需求小,到2000年底写字楼存量仅为43.7万平米。 作为开发周期较长的写字楼,2000年之前的经济形势影响了2001-2002年的写字楼供应,这两年写字楼新增供应较小。 2002年由于整体经济的好转,更多的企业进入沈阳投资,并且沈阳自身的民营经济得到快速发展,2003年后写字楼供应量开始快速增长,尤其是乙级写字楼和商务公寓。 4.0写字楼市场 从写字楼供应类型看,三大商圈中甲级写字楼占比为24%,约41万平米,共9个,平均规模为4.6万平米;总体供应量不大,而且项目单体体量小,有较大部分为单栋建筑,缺乏其他物业的有利支持,而且部分建设时间早,设计上具有缺陷 。 三大商圈中乙级写字楼约77.3万平米,占比约43%。其中,2000年以前的写字楼为33.1万平米,占乙级写字楼的42.8%,这部分写字楼较大部分由于维护差,建设较早,设备设施配置落后且老化,品质不高。 在所有办公物业中,商务公寓供应约56.2万平米,占比高达32%,比例较高。其中有较大部分早期设计为居住功能,根据市场的选择,转变成为以办公为主的商务楼,随着市场的发展,很难满足发展壮大公司的需求。 4.0写字楼市场 从硬件水平和客户品质综合来看,目前沈阳最好的写字楼是城市广场、华新国际和总统大厦,这些优质写字楼商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相对而言,北站区域目前较好的方圆大厦吸引的主要是国内企业客户,外资比例小。目前这些最优质的写字楼依然存在以下问题: 城市广场:电梯位置不明显,大堂不气派,候梯时间长,内部和外部装修档次不高; 华新国际大厦:远离市中心区域,停车位配备不足,内部设施陈旧老化,部分单元出售; 总统大厦:外立面造型优美、华丽;但电梯数量和停车位少,监控探头数量不足; 方圆大厦:过于追求独特的造型,不符合甲级写字楼所要求的庄重感,而且也造成使用率低; 由于目前写字楼普遍品质不高,有少数实力雄厚的企业选择在酒店内办公,如喜来登酒店、商贸酒店、辽宁宾馆等星级酒店,租户既可享有酒店高档次的形象,又能享有优良的服务。 由于目前最优质的写字楼品质与北京、上海等比存在较大差距,从长远来看,难以满足日益发展的市场需求。吸引开发商推出品质更高的写字楼,如北方传媒大厦,更生态的玻璃幕墙系统、3.5米/秒的快速电梯、大厦内的挑空花园等。 相比而言,北京部分乙级写字楼已推出室内挑空花园,甲级写字楼更是在此基础上设置高挑空大堂、更生态的空调系统、更灵活的网络地板等,物业管理均为国际知名公司。 一般优质写字楼仅是在平面布局、电梯配置以及公共空间的装修上等区别于住宅,但仍然存在有较多的缺陷;如写字楼层高仅有3.3米、电梯数量不足且梯速慢、空调系统落后、不重视物业管理服务、散卖等。 而占近年供应主要部分的商住公寓,由于设计之初较多是以居住公寓的使用功能设计,作为办公物业,存在较多缺陷。例如居住和办公人群的冲突、不利于连通的单元分割、缺乏灵活性的室内布线、不够开放的门禁、较慢的梯速等; 整体而言,沈阳的各种档次的写字楼存在较大的缺陷,具有较大的提升空间。 4.0写字楼市场 4.1.4
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