房地产开发投资与实务（郑生钦）第三章.pptxVIP

第三章 房地产市场调研 郑生钦 编著 房地产开发投资与实务 山东建筑大学 山东建筑大学 本章概述 山东建筑大学 第一节 房地产市场研究概述 一、房地产市场调查的涵义 广义上，房地产市场调查是指为了了解和预测房地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供可靠依据的一项市场调查活动。 狭义上，房地产市场调查是指开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动。 第一节 房地产市场研究概述 二、房地产市场调查的重要性 1. 房地产项目定位的需要 2. 制定正确营销策略的需要 3. 企业健全决策机制实现可持续发展的需要 4. 企业发展新的市场机会的需要 山东建筑大学 第一节 房地产市场研究概述 三、房地产市场调查的内容 山东建筑大学 第一节 房地产市场研究概述 四、房地产市场调查的原则 1. 真实性原则 2. 时效性原则 3. 全面性原则 4. 计划性原则 五、房地产市场调查的方法 （一）市场调查的类型 全面调查 重点调查 典型调查 抽样调查 （二）市场调查的方法 山东建筑大学 （二）市场调查的方法 1、原始资料的收集方法 山东建筑大学 图3-1-1 一手资料调查法 （二）市场调查的方法 2、二手数据的收集方法 二手资料是公司内部或外部现成的资料。二手资料的来源包括： 内部来源。本人资料库、企业档案（会计记录、销售报告、其他数据资料）、企业内部专家。 外部来源。组织机构，包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司；文献资料；电脑数据库、互联网；企业外部专家；营销调研公司等。 山东建筑大学 第二节 抽样设计 一、抽样调查的基本概念 全及总体和样本总体 重复抽样和不重复抽样 抽样框 大样本和小样本 山东建筑大学 第二节 抽样设计 二、抽样调查的基本类型 山东建筑大学 图3-2-1 抽样调查分类图 第二节 抽样设计 山东建筑大学 第二节 抽样设计 山东建筑大学 第二节 抽样设计 山东建筑大学 表3-2-1 分层随机抽样数据表 分群随机抽样与分层随机抽样的区别 分层随机抽样要求层间异质，层内同质 分群随机抽样要求群间同质，群内异质 山东建筑大学 图3-2-2 分层随机抽样 图3-2-3 分群随机抽样 第二节 抽样设计 三、抽样实施 抽样实施包括建立抽样框和确定调查对象等。 山东建筑大学   序号 姓名 （按年龄从大到小填）   抽中人 编号 尾数 符合条 件人口数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1     1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2     2 1 2 2 1 2 1 2 1 2 1 3     3 2 1 1 3 2 1 2 1 3 2 4     4 2 2 4 3 4 1 3 3 2 1 5     5 2 5 3 3 4 4 1 1 5 3 6     6 3 1 4 1 5 2 6 2 3 6 7     7 4 5 6 5 7 2 3 1 7 3 8     8 4 5 6 2 7 1 8 3 5 4 9     9 2 4 9 5 8 3 7 6 1 8 10     10 5 2 3 4 10 7 9 8 9 1 表3-2-2 入户随机抽样调查表 家庭人口（）人 家庭符合调查条件人口（）人 编号（）号 第三节 房地产市场调研实施 一、调查实施队伍的组织 1. 实施主管的职责 2. 实施督导的职责 ①公开或隐蔽地对调查人员实行监督 ②现场指导调查人员进行调查 ③对实施情况进行检查 3. 调查员的挑选 调查员是调查事实的具体执行者，因此，调查员自身素质是调查事实能够成功的最重要的保证。调查员一般都是从申请者中经过认真的挑选后确定的。 山东建筑大学 第三节 房地产市场调研实施 二、现场准备与管理 （一）编写手册 1. 调查员手册 2. 督导手册 （二）调查人员的培训 1. 调查人员的培训方法 2. 对调查人员培训的内容 3. 培训的途径 对调查员培训的途径主要有两种，即业余培训和离职培训。 山东建筑大学 第三节 房地产市场调研实施 （三）对调查员的监督管理 1. 常见问题 1）调查员自填问卷，而不是按要求去调查被访者。 2）没有对指定的调查对象进行调查。 3）调查员执行修改已完成的问卷。 4）调查员没有按要求向被访者提供礼品或礼金。 5）调查过程没有按调查要求进行。 6）调查员在调查过程中带有倾向性。 7）有些问题答案选择过多，不符合规定的要求。 8）调