海南三亚鲁能酒店式别墅社区战略策划大纲.ppt

三亚鲁能酒店式别墅社区项目组 魅力之都假日中国的梦幻时空 第二部分【中国别墅市场综观】 基本概况及政策背景 国土资源部03年发文不再审批修建别墅用地 影响： 1、别墅市场现有存量供大于求，存量没有消化完，对 国家，开发商本身，消费者来说都是不利的； 2、国家停止别墅类用地，也是在强化市场机制，引领 市场消费，尽可能性可能的减少开发商的损失，让 整个市场走向正轨； 3、调整我国房地产市场结构。 世界及国内别墅的主要消费群体分析 全球的高端别墅的主要消费群（华裔富人阶层）集中在纽约、东京、伦敦、巴黎等超大城市当中。 中国的高端别墅的主要消费群（富人阶层）集中在北京、上海、广州、深圳等大城市当中。? 1、是城市文明和经济水平发展到一定阶段的产 物，也是一个城市走向发达、成熟的标志之一。2、有自己的特质和品位，绝非简单的地域分隔。3、毫无疑问别墅是富人区里最明显和最为抢眼的 象征。 中国目前的富人区主要有以下四类人居住： 1、影视明星? 2、外籍高管人员? 这部分人大多选择租赁而不是购买。? 3、有钱的企业主 4、新兴CEO?  1、海南最适合开发别墅类豪宅的地点当属三亚亚龙湾（本项目所在地） 这里是中国别墅的发源地，更是中国高档别墅的首选之地，目前已具 备了最优秀的环境及市政条件。 2、亚龙湾气候宜人，冬可避寒、夏可消暑、自然风光优美、青山连绵起 伏、海湾波平浪静、湛蓝的海水清澈如镜，柔软的沙滩洁白如银。“三 亚归来不看海，除却亚龙不是湾这是游人对亚龙湾由衷的赞誉。 因此，只要豪宅的达到以下要求就会受到国内外买家的追捧： 1、规划设计充分体贴业主的个性化需求； 2、内部功能十分齐全、现代化； 3、物业管理水准绝对高。 别墅投资的形式： ?B、短期增值型——即看好别墅的增值潜力，以较低的价格买进 再高价卖出。 对于此种投资形式，在内地工作的外籍人士和本地投资客兼而有之。 此类投资的收益主要来源于两方面：一是郊区土地的升值，二是项目短期内的价格差价。 这一类型的消费者在选择时较注重：地价的相对便宜，在近期内有升值潜力的近郊区或远郊区，最好是近期内有轻轨、地铁等交通干道开通的热点区域；项目是便于出手的主流别墅产品，总价也不会太高。 别墅的三个特征 ?? 1、别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用； 2、别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地 之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源 而建造； 3、别墅必须体现个性化，不能大批量生产。 别墅的六种类型 A、居家生活型别墅，即把别墅作为第一居所需求 B、度假型别墅。5+2居住生活方式 预计今后度假型的连体别墅需求量将会增大 C、出租型别墅 D、旅游型别墅 E、办公型的别墅 F、投资型别墅 叁、战略分析结论 1、本项目位于海南乃至中国别墅开发的最佳地段，有很大的市场机会。 2、国土资源部发文不审批别墅用地，对目前积压别墅的出售 非常有利。 3、不能把不审批别墅用地当成一次大幅度提价的机会，而要 尽快把积压别墅销出去，否则，在未来的房地产竞争中， 会被涌现出高档的电梯公寓和带露天阳台的商品房抢走市 场。 4、别墅要求的个性化、不宜大批量生产的特性，本项目规模恰倒好处。 ? 第三部分；假日中国的全案解决之道------概念设计系统------ 主 题：豪门国际休闲主义 副 题：假日中国的梦幻时空（魅力时空、生态时空、假日时空、享受时空）理论依据： “20世纪赚金钱 21世纪赚时间”和“人类第六需求-----梦幻需求” 全新价值观和人类最高需求两大理论的鼎立支持。释 义： 世纪中国已经完成了由计划经济向市场经济的体制转型、经济态势也由计划经济时期的短缺型转变为市场经济时代下的相对饱和型经济，在这个重大的历史变革下，