深圳宝安区某地产项目前期开发市场调查报告.doc

世纪村模式 世纪村占地面积8.7万，总容积率为3左右，由7栋高层组成，世纪村经过三年的开发，已在深圳取得初步的成功，究其原因，有这么几点：首先是其产品创新能力，二期的入户花园设计风靡了整个深圳，其影响力已扩散至中国其他城市，为世纪村获取了极大的声誉。其次是其国际文明居住标准的宣传，其一期开发之前，即投资出版《人居风暴》一书，宣扬其国际文明居住标准，获得了一定的成功，在周边区域很不成熟条件下，销售状况良好。第三，一贯以产品主义刺激市场，在二期成功的基础上，不断推出新的产品，比如空中一号、王府等等，坚持产品主义。 黄浦雅苑模式 黄浦雅苑位于中心北区，与其他中心区的楼盘大力张扬中心区优势不同，黄浦雅苑很少宣扬其地段优势，而是着重做好产品，他成功的首先是其企业品牌的支撑，使很多客户可以无条件的跟随和黄地产的项目。其次是产品的价格，在中心区其他楼盘均价在8200元左右的对比下，黄浦雅苑7500元的入市均价就很有竞争力，况且虽然其产品上没有值得书写的特点，但总体品质仍属优良。目前黄浦雅苑三期的价格已达到8500元/平方米左右。 美丽365模式 美丽365是在龙华地产大盘涌动的情况下开发的一个郊居化大盘，其总建筑面积20万平方米，容积率约为2.1，美丽365作为龙华大盘的代表，其成功原因主要有：第一美丽365在产品上直接瞄准周边各大企业小白领的需求，开发出适合这些客户要求的产品，第二，采取较有力的广告推广方式，以路牌、大杆旗为主要手段，在龙华镇全面铺开，造成一定的轰动。但美丽365的市场影响在关内却很小，少有人前往购买，也因此其项目品牌并未能达到深圳知名品牌的要求，也无法对企业品牌有帮助作用。 （3）我们的开发模式 整治一片环境 引爆 一个组团 建设一个家园 打开一片市场 从城市规划设计角度，整合项目环境资源优势，整治不利因素，不仅能够形成一个非常疏朗的空间，降低容积率，而且有重大社会题材和炒作价值，达到企业品牌形象和项目建设关注度非常高的效果。 先期启动绿岸小型组团，中高档次入市,迅速提升地块价值，完成销售,提高项目的知名度。 将配套优势转化为服务优势，强调对三代人的关怀，深化项目的内涵，不断强化项目的美誉度和忠诚度。 通过一系列站在城市高度的包装和炒作，引爆深宝两地的市场，实现销售的奇迹。 六、项目总体定位 1、目标客户定位 （1）整体项目客户定位 以来源来分 关内客户——40% 关外客户——60% 以社会阶层来划分 关内白领——30% 关外企业中层管理人员及技术人员——20% 关外的私营业主以及公务员等——40% 其他——10% 以置业次数来划分 首次置业者——45% 多次置业者——55% （2）三个组团的客户定位为 绿岸居 关内白领——40% 关外的首次置业者（中层白领）——30% 关外的二次置业者（个体工商户等）——20% 其他——10% 水岸居 关内白领——30% 关外的中高层管理人员、公务员、医生等——30% 关外的个体工商户、私营业主等——35% 其他——5% 海岸居 关内客户——5% 关外的中高层管理人员、公务员、医生等——40% 关外的个体工商户、私营业主等——50% 其他——5% (3)目标客户心理特点 客户代表 特点 心理特征 住宅需求 宝安本地公务员 新富 对土地的价值认识很清晰，思想比较传统 小区居家环境良好，生活配套完善。 南山、宝安的中高层管理人员及白领 薪富（稳定的工作环境和事业基础） 首次置业，满足基本的居家要求。容易接受新鲜事物 一定总价基础上的优质楼盘 宝安私营企业主 先富 要求在改善居住条件的基础上，满足自己尊贵的要求。 舒适的居家环境。 消费者心理特征描述 我们可以将目标客户简单的划分为关外客户和关内客户，即宝安客户和南山客户。 宝安客户 宝安的客户是我们未来的主力客户，其比例在70%以上，这些客户大多是宝安本地人或者已经在宝安工作、生活三年以上的时间，对宝安的地理、人文、环境等各方面都非常熟悉，对宝安有深厚的感情，认同宝安的发展，对中心区的建设比较关心，对比老城区，目标客户认为中心区的环境较好、人口密度低、不拥挤和嘈杂，对中心区有着普遍的认同。 宝安客户购买住宅最本质的需求还是改善居住条件，自用居家是未来购房的主要需求，而投资出租的状况将非常少见，因此未来楼盘良好的居家环境是吸引客户的关键，为此，需要在户型设计、园林设计以及物业管理上着重。 我们再来分析宝安本地人的细分群体，在这些宝安本地人之中，个体工商户以及私营业主是重要的客户，其次是政府公务员等，在购房关注因素上，他们共同的特点是，最关注小区内的规划以及建筑的立面，在第一印象上即突出与宝安其他的楼盘，其次是需要有景观、园林、会所、物业管理好。可以满足舒适的居家生活需要。这些客户最大的特点是要见到实际现楼才能相信一个楼盘的