温泉度假村的规划建设心得.doc

从经营管理的角度看温泉的规划建设 　　本人从事温泉度假村的投资策划和经营管理已经有好些年了，虽然不敢说是资深，但也积累了一些心得。 　　我们首先看几个本人在现实中碰到的问题： 　　1、业主在全国乃至国外考察一圈后就为自己开发的温泉定了一个基调，但事后发现并不如意，为什么？ 　　2、很多业主喜欢将自己开发的温泉定位于全国最大、档次最高的温泉，但实际的营业状况却并不理想，为什么？ 　　3、人们在某些温泉度假村消费时总体感觉不错，但具体好在哪里却又说不出来，为什么？ 　　4、客人在有些规模比较大的温泉度假村一般只停留一天，为什么不能有更多时间的停留呢？ 　　5、温泉企业都在努力培养自己的忠诚客户，但忠诚客户群体并不大，并且没有形成依赖性消费，为什么？ 　　6、温泉度假明显的淡旺季消费特点始终是困绕温泉经营管理者的重要因素，如何去平抑这种现象？ 　　7、为什么觉得度假村服务管理难度要大于商务酒店等？ 　　以上问题表面上看来好象是经营管理的问题，其实起决定影响的还是规划建设的问题，所以我们始终认为规划建设必须坚持两个基本原则：?1、项目的规划建设始终是为未来项目的经营管理服务的；2、项目的规划建设必须充分满足和挖掘目标市场内终端消费者的需求。 　　我们可以从经营的基本要素来理解以上两个原则；? ? 　　从上图可以看出的温泉项目的规划建设首先要来源于市场需求的规模和层次，规划建设出来的产品是日后项目经营的核心要素，规划建设要方便日后项目的经营管理和提高服务效率，并提早将成本的观念注入到项目的规划设计阶段，项目经营过程中的安全工作要从规划建设阶段做起。 　　一个项目上马前，很多业主都选择出外考察，借鉴别人的成功经验，这无可厚非，但是没有经过认真研究就简单模仿和抄袭别人的产品不一定能满足本项目目标市场的需求。这样上马的项目缺少项目的自身性格，也就形成不了与其他项目的差异化，也缺少了项目自身的主题和文化。?在旅游产业高速发展的今天，这种项目在开业之初就注定了项目已经落后?。 　　一、温泉项目的文化性?? 　　旅游项目的开发实际上就是对文化的开发，没有文化的项目实质上就没有灵魂。温泉项目的文化性主要表现在历史和民俗、科学和文学、哲学和艺术等三个方面：? 　　第一是主题文化，主要是历史或民俗文化。　　历史或民俗文化的开发是项目树立主题形象的关键要素，并影响到项目建设的各个方面，例如建筑风格、?园林景观、功能产品、艺术装潢、产品命名、场景服饰、经营理念、背景音乐、服务模式、服务用语、工艺商品、文化活动、主题营销、形象设计等。 广东江门帝都温泉的山水文化、珠海御温泉的御式文化、许昌花都温泉的三国文化等，都表现出非常明显的个性特征，从而也决定了项目本身的差异性。 　　项目主题文化的选择和相应的建设，可以将客人的普通消费过程上升为文化经历的过程，让客人感受文化魅力形成的冲击，达到舒缓压力、修生养性的目的。　　第二是水文化。　　水是生命之源，人类的身体内70%以上是水分，水是人类耐以生存的基础物质，并贯穿于人类生活的方方面面。 　　历史上关于水的文学名句非常之多，例如古希腊哲学家毕达哥拉斯说“万物水居第一”?；《易经》上说“天一生水，地二成之”；而老子的《道德经》也说“上善若水，水善利万物而不争”；孔子《论语》中“仁者乐山，智者乐水”的名句更是影响深远。 　　水本身还具有其自身的性格，并凝聚成“水之道”的哲学道理：水它不仅自己运动，还推动其他物一起运动；它经常地不停地寻求自己的路；它遇到障碍则气势更大，压力愈大，承载力愈强；它不仅洗净自己，还洗刷其他各种污浊，并且具有含容清浊的“胆量”?。 　　第三是温泉沐浴文化。　　沐浴是以大海、河流、泉水为墨书写的一部历史，是水和身体之间的一部“原始的声色”。?淡水，我们直接感之、触之、品之，是所有民族、所有时代、所有场合崇拜、奉若神明和净化的水，特别是作为泉水，这种神奇的、有医疗效果的“活水”，人们在漫漫历史发展过程中使它负载了与创世和再生的各种神话相关的众多象征。?从古罗马的庞培遗址到中国的华清池，从原始的温泉天体浴（秦始皇的骊山沐浴），到现代豪华的海滨浴场、温泉SPA，无不积淀着深厚的沐浴历史和文化。传说中的释迦默尼、耶酥、麦索里尼的出世都是与水和沐浴有关的。 　　所以说温泉项目的开发离不开文化的开发。 　　二、温泉项目的差异化 　　温泉项目的差异化主要表现在以下几个方面： 　　1、主题文化差异化。这是差异化表现最具有代表性的因素。前面已经进行了阐述； 　　2、主题形象差异化。例如江门锦江温泉定位于中国的第一个动感温泉； 　　3、产品差异化。例如以大众游乐为主要特点的温泉冲浪与以健康养生为主要特点的SPA疗程等，都