滨州房地产市场研究(ppt 59).ppt

滨州房地产市场报告 2007.8 目录 宏观市场分析 区域市场分析 市场调研结论 项目营销建议 1. 宏观市场分析 ——1.1城市发展规划 1.1.1滨州地理区位：黄河三角洲重要城市 滨州市位于黄河下游，地处黄河三角洲腹地，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和经济开发区，版图面积9600平方公里，人口373万人。 ??? 1.1.2滨州交通：三大经济圈交汇处，交通便捷 滨州处于环渤海经济圈的中间，是济南经济圈、胶东经济圈和京津塘经济圈的交汇处，交通便利，济青高速、滨博高速、京滨高速和205、220国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要通道。津汕高速大高至鲁冀界段、威乌高速辛庄子至邓王段、滨德高速、黄大铁路滨州段、黄河公铁两用桥、中国滨州大高通用航空城、滨州万吨级港口等一大批基础设施建设项目正在加紧建设。 1.1.3 滨州城市定位 滨州特色的自然生态园林型、科技现代工业型、物流旅游开放综合现代型现代化中等城市的总目标，加快实施城市化战略，增强完善城市功能，提高辐射力，把滨州打造成黄河三角洲中心城市。 1.1.4滨州城市规划：新老城区结合，全面发展。 将老城区的改造和新区建设紧密结合，实现区域功能互补。 突出城市的生态功能，建设“四环五海” 。 围绕“一个中心，一个龙头、南北城市带”组团式、连带型城市群的建设，全方位推进城市建设 。 1.宏观市场分析 —1.2 社会经济概况 1.2.1滨州城市GDP 1.2.2 人均GDP 2005年滨州市人均GDP也以高达27.58%的速度增长，人均GDP 18031元。但与全省平均GDP19970元相比还有一定差距。2005年全年城市居民人均可支配收入突破万元大关，达到10286.1元，比上年增长14.2%，提高2.9个百分点，是1999年以来增长最快的一年；从人均GDP和城镇人均可支配收入来看滨州市人均消费能力已处在山东省中等水平。 2006年GDP总值创下近年新高，达829.02亿元，人均GDP值突破20000元，达22273元 ，折合近2784美圆， 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，滨州房地产市场正进入一个快速发展的阶段。 1.2.4居民收入、消费水平分析 2006年城镇居民人均可支配收入11725元，农民人均纯收入4370元。2006年实现社会消费品零售总额208.57亿元，其中城市社会消费品零售额128.69亿元，城市居民人均年消费性支出7989元；农村消费品零售额79.88亿元，农村居民人均年生活消费支出2962.60元。 人居收入与消费水平的提升将带动住房需求的增长。 1.2.5滨州市三产产业结构 滨州经济在发展过程中，不断优化三次产业内在的结构，三次产业之间的比例由2002年的18.54：50.62：30.84调整为2006年的11.7：62.1:26.2，第二产业获得了长足的发展。第二产业对经济的拉动作用由2002年的50.2％，提高到2006年的61.4％。 1. 宏观市场分析 —1.3房地产市场概况 1.3.1社会固定投资快速增长 2005全社会固定资产投资完成1044亿元，2006全社会固定资产投资累计完成1603亿元，年均增长53.5%；交通、市政、电力、邮政通讯等城市基础设施日臻完善，为滨州的发展提供了强大的动力。 1.3.2滨州近年土地储备量增大，保证土地市场的供应量 1.3.3滨州近年土地价格 1.3.4滨州近年房地产新开工面积 1.3.5滨州近年房地产竣工面积 1.3.6总体市场特征 滨州市经济保持良好的发展势头！ GDP与人均GDP持续提升！ 人均收入与支出逐年提高，城镇居民购买力加强！ 固定资产投资稳步增长！ 二、三产业的发展，带来大量的市场机会！ 区域发展加快,城市化进程加快！ 2.各区域市场分析 —2.1片区功能研究 2.1.1滨州市板块划分 老城区：东起205国道，南至南外环路，西到渤海十一路，北至220国道。 新城区：东起渤海十一路，南至南外环路，西到渤海十八路，北至220国道。 经济开发区：东起渤海十八路，南至南外环路，西到西外环路，北至220国道。 2.1.2 各板块功能比较 2.各