百大商业市场定位及规划建议提案.ppt

/开篇序言 / 首先感谢贵司给予我们参与本案策划的机会，我司深感荣幸。通过贵司所提供的资料和与贵司的沟通、交流，使我们对项目及贵司的基本情况和开发思路有了一定的了解，并经我司各类专业人员的反复思索、反复论证，最终形成此文本。由于时间匆忙，提案中仍有许多内容需充实和调整，望谅解！ /投资商谨记 / 商业地产并非绝对暴利 商业地产项目漫长的投资回报期是对投资商智慧和 资金流量控制的考验，稍有不慎，则危机重重。投资商 须从开发方向、风险回避、资源整合到产品开发、品牌 树立等方面进行宏观把控。 /代理商谨记 / 全程操作须专业务实 做好一个商业地产项目不是一个简单的算术问题， 操作一个成功的商业地产项目要有很多因素组成的。策 划代理机构须从市场调研、产品研究、项目定位到营销 组织、价格策略、营销推广和经营管理各个环节，专业 运作。  /明确目标 / /操作观点 / 我是谁？ /项目区位 / * 地块位于池州市老城区南部，清溪河西侧，东接 清溪河主流，西邻城西杏花村排灌站； * 地处池州中心商务区与老城区的交接处，属目前 市中心核心地段边缘。 * 规划土地性质为商业用地； * 占地近60亩，建筑面积拟订约3万多平方米，在 三级城市属大型商业项目； * 地块呈狭长形，南河沟横贯中央形成天然水系； * 地块长约500米，宽约80米（局部略少）； * 南河沟污染严重，生态环境较差。 怎样准确找出市场空白点，必须在两方面进行 调查分析： * 作为新兴的县级市，发展势头迅猛，为房地 产行业提供大量机会； * 主营业态分布散乱，经营管理混乱，为我们 介入提供机会； * 商品房销售降中有升，供求趋向平衡； * 商业建筑以徽派为主。 /城镇居民人均收支情况（2005年上半年）/ 经营业态散乱分布 市场功能普遍单一 竞争对手经营管理混乱 商业建筑形态落后，“重商不重景” 我要做什么？ 土地性质既为商业用地 勿庸置疑 只能做商业地产 商业地产是包括购物中心、商业步行街、主题商场、 SHOPPING MALL、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。  SHOPPING MALL的基本配置要在十万平米以上， 辐射范围要达到200—300公里，上百万的消费人口的 合肥尚无一个地产商敢开先河，更别说池州这种三级 城市，仅消费水平就达不上标准，这个念头打消吧。 现在城市商业布局都提倡“城内大商场，城外大 市场”，在城市中心地段做个批发市场，大量的货运 车辆堵塞城市交通，市政找麻烦；80米的地块宽度， 中间水道分割，车辆如何进出；还得挪块空地建物流 配送基地，一大堆问题。 商业步行街前提条件是： * 处在城市成熟商圈（即核心商圈或次级商圈）； * 周边交通便利，人流量较大； * 周边各项配套设施完善。 几种商业地产类型相比之下 更适合做一个商业步行街 既然适合做商业步行街 首先，我们考虑 要做什么样的步行街 纵观成功地产案例，共同之处都在于具备独特的 销售主张（USP），而商业地产的USP即： 我们认为，商业地产的产品力（前瞻性的市场规 划）关键在于： 经前面的分析，池州商业的空白点在于“缺少一个综合性的商业中心”，因此，确定产品力为： 主题形象是打动目标群体的一种生活方式 主题形象是打动终端消费者的一种消