石家庄宝马山商务中心营销策划方案.ppt

二零一零年六月 消费心理分析： 他们在买房抉择上比其他行业人士更加斤斤计较。 因为他们信奉一份耕耘换来一份收获 所以，他们也会以开发商到底为他们做了哪些实事为依据，来衡量房屋的实际价值。 此消费群在进行购买比较时，以房子的经济实用为主，也比较注重楼盘的综合素质。他们追求工作便利感受而非追求豪华享受，这群买家做出购房决定时，房屋的性价比是基本要求。 我们先期把本地域目标客户的招商工作做细致、做漂亮，后期延续工作可以通过一期客户的口碑传播给我们带来新的销售业绩。 ②第二目标群——投资买家分析 他们一般不受地域限制，看重苹果I商务中心 地段、环境、配套设施，看重所属地块的行政规划对土地价值的提升力度。以投资做为财富积累的方式，赚取房屋租金，或期待房价升值后转手卖掉赚取房屋中间差价。 楼盘在功能之外的政府规划行为作为苹果I商务中心 的附加价值，是他们进行购买择决的砝码。 我们前期推广如能“造势”成功，将吸引众多此类消费者前来投资。 消费心理分析： 这类客户群最关心所投资物业的升值空间及盈利能力，这也是吸引这部分人群购买行为的最有力因素。他们对产品的户型设计、建筑风格等因素则注重较少。 ③第三目标群—综合形买家 这类客户群体购房目光，主要在边缘地块上，也就是捎带有泛开发区地产概念的楼盘上。他们一般注重工作环境与品质，讲究商务配套设施上的便捷性、整体感。在价格认定上比较注重性价比的高低， 他们在物业管理、商务配套的服务态度上，比 ①②类目标群体苛刻，我们相应的在广告推广上适当将物业管理与服务细节做为一个侧重点来推广。 消费心理分析： 这类客户群对物业的使用成本会有所考虑，但他们对产品的性价比、产品本身的保值和未来的升值潜力更为注重。 第二章 整合策略 一、项目定位 二、项目营销策略 三、项目推广策略 一、项目定位 （一） 产品定位 （二） 价格定位 （三）项目产品建议 （一）产品定位 身份定位 纯商务写字楼 对石家庄市场而言，纯写字楼本身意味着高质量的办公环境。纯写字楼在办公的舒适性、便捷性、管理上有市场优势。相比商住项目，其经济寿命要长，更具有投资价值。 市场定位 中档商务办公写字楼 （二）、价格定位 通过对石家庄写字楼交易市场的综合分析及项目的自身特点分析，认为本案办公物业以3300元/平米的均价入市较为适宜，裙楼一、二层商业以均价7150元/平米为宜。 1、销售价格定位： 以70年产权定价为： 一层销售底价、均价9500元/平米 二层销售底价、均价4800元/平米 负一层、 赠送 三至十二层销售底价，均价3300元/平米，公布价上浮3~6%。 2 定价依据 市场借鉴 （1） 卓达商务大厦 地理位置：石家庄市槐安路268号 开发商：河北卓达房地产集团有限公司　 建筑面积：75000平米 停车位：100多个 内部配套：配套设施：宽带、有线、水电、暖、24小时保安、监控、棋牌室、音乐茶座、图书馆、健身房乒乓球、台球室、网络中心 价格：均价：4000元/平米，最高价：4300元/平米，最低价：3700元/平米 销售率：销售55% 户型构成：65-180平米 交房时间：现房 市场定位：石家庄中档企业纯写字楼 市场借鉴 （2） 富天大厦 地理位置：石家庄胜利北大街 总建筑面积：约13000平方米 售价：均价3300元/平米 户型构成：70平方米-300平方米 配套设施：宽带、有线、水电、暖、24小时保安、监控 车位：地上车位。 交房标准：浅灰色大理石、瓷砖地面、实木防盗门、中空色玻 外墙：棕色玻璃窗、棕色大理石 建筑结构：构架 销售情况：80% 市场定位：石家庄中档企业纯写字楼 市场借鉴 （3） 筑业高新国际 市场定位：石家庄开发区高档企业纯写字楼 物业地址： 石家庄裕华东路长江大道9号 发展商： 石家庄筑业房地产开发有限公司 总建筑面积： 约4万平方米 价格： 4200元 销售情况： 95% 户型构成： 49平米----229平米 装修标准： 有线、宽带、电话预留接口，预留空 调机位；内部白涂料，地面水泥抹平 地面，公共走廊，卫生间精装修，24 小时热水；大堂、电梯间精装修。 车位： 机械立体升降 市场借鉴 （