房地产行业财务风险分析.docx

房地产行业财务风险分析摘要：中国房地产行业作为中国国民经济的支柱行业，在我国经济的发展中有很重要的作用。尤其是在2008年经济危机后，尽管房地产行业浮浮沉沉但作用愈加明显。近些年来，房地产行业持续升温，虽然房地产投资巨大但是回报也十分丰厚，因此吸引了众多的资金进入房地产行业，促进了该行业的快速发展，使房地产渐渐成为了我国国民经济的又一支柱性产业，同时带动了国民经济的发展。2008年金融危机使房地产行业也遭受了巨大的冲击，房市萎靡，大量房地产企业倒闭。自2013年房地产渐渐回暖，而今年房地产行业形势大好，但是这之下也掩藏着不小的危机。首先是，一、二线大城市住房供不应求，价格快速上涨。而三四线城市则大量库存房堆积，去库存压力越来越大。其次是扩张期来临房地产企业负债加大，房地产市场存货积压。由此笼统的总结一下财务风险的成因与解决办法。关键词： 房地产 财务风险一、财务风险概念和特点1、财务风险概念财务风险的概念有广义和狭义之区分。狭义的财务风险是企业的负债导致财务风险，房地产企业是占用资金的“大户”，因此除了所有者投资外还需要大量的来自银行的或其他的贷款。贷款过多导致企业负债压力大，这就是负债筹资带来的财务风险。而广义上的财务风险涉及到的方面很多，像是企业的决策失误和内部管理的缺失等都会引发财务风险，这些财务风险涉及到一个公司的方方面面，都会影响到公司的利益和长远的发展，一旦爆发会给企业带来巨大的损失。2、房地产行业的风险现金流巨大。由于房地产是一个规模非常大的行业，因此需要庞大的资金链，而且可能短时间内急需大量资金。房地产的特性又导致他难以很快回笼资金。所以房地产企业的现金需求量大。资金周转时间长。房地产行业的特点在于他的生产周期是很长的，从一处房的选址到最终的完成交付需要两年甚至更长的时间，在这期间内不但资金无法回收，还需要新的资金投入去完成工程。在工程完工后，商品房卖出，资金才可以回笼，这甚至会超过五年时间。因此房地产行业的资金周转时间是很长的。受宏观政策的影响。由于我国的宏观调控的存在，本身对经济影响就很大，房地产行业尤其如此。而且我国的土地是直接受到国家的控制的。对于房地产来说，土地的价格在相当程度上决定了房地产的价格，如果土地价格高，那么房地产的成本就会增加，会使房价上升。而土地价格降低，相应的成本就低了，还会使更多的资金进入到房地产行业。同时，成本的降低还会变相的增加企业资金流量，也会促进房地产行业的发展。二、风险成因1、内部原因房地产行业特性。与传统的行业相比，房地产行业销售期长，资金回流速度慢，属于房地产行业固有特征。即使现在使用首付等回流手段加速资金回流，房屋的全部价款回收还是需要二十年甚至是更长的时间。从项目确定动工开始到最后收回价款这么长的时间里需要不断的资金投入，而且无法回收资金。这说明房地产行业是一个非常典型的资本密集型产业，需要巨大的资金支持才能进行下去。这样的话非常容易引发财务风险，尤其是资金链方面的问题，一不小心就会造成财务危机。还有房款的坏账风险、房屋设计不当的销售风险、乃至宏观政策风险，都存在于整个房企的运营过程中。资本结构不合理。房地产企业是典型的资本密集型产业，在房屋建设的期间需要不断投入大量资金，而且无法回流。这就导致了房企的资金来源严重依赖银行借款，甚至还有民间借贷的部分。自有资金捉襟见肘，甚至有企业70%甚至90%以上的资金为债务资本。一旦企业有突发情况就会导致整个现金流断裂发生财务危机。企业的风险防范制度建设水平。很多企业根本不知道如何防范财务风险，没有什么风险防范意识。要知道财务风险对于企业有很大的危害，因此建立起风险防范制度对于财务风险的防范就有很重要的意义。企业中管理制度不健全，缺乏财务风险管理机构，导致企业随意的筹资，盲目的投资，过快的扩张，太广的投资面，导致财务收支明显不平衡。所以不完善企业的风险防范制度，也会造成财务风险危机。2、外部原因政治环境原因。房地产是我国新型的国家经济支柱产业，对国民经济的影响十分重大。并且我国自古就有“买房置地”的传统，房屋在我国有十分重要的社会作用。所以国家对房地产行业十分重视，国家和各地方政府都会出台相关政策来干预和扶持房地产行业。中国是社会主义市场经济体系，国家经济调控在市场中的作用是十分明显的。但是房地产作为新兴行业，国家的法律法规等还不是很健全。这就使房地产企业生存在一个不确定的外部环境中，加大了企业的风险。经济环境原因。房地产的发展一定程度上与当地的经济发展有关。经济发达地区，商品流通速度快，人口密集，对住房的需求也大。而且也有相应的经济条件去购买房屋。如“北上广”等一线大城市。但是有的地方的房地产行业发展远远超过了当地经济发展的承受能力，一旦经济下滑，房地产行业将会首当其冲受到影响。因为房地产行业的特征，导致房地产无法像其他行业