物业服务企业走向物业资产管理的路径研究.docx

【业界观点】物业服务企业走向物业资产管理的路径研究2014-07-10?潘国强?中国物业管理协会（作者系中国物业管理协会行业发展研究中心研究员，上海复瑞物业管理有限公司总经理潘国强）在从物业管理升级到资产管理的过程中，我们明显地体会出：主要对接消费需求的是物业管理，主要对接投资需求的是资产管理。在笔者看来我们不应拘泥于行业对“物业管理与资产管理”话题的N次探讨的N个结论，因为探讨的根本目的，是探求物业服务企业自身提高盈利能力，本质是寻求如何积极升级到盈利空间更大的物业资产管理。目前，在对居住类房地产“限购”的紧缩政策下，同时在“扩大内需”的宏观经济背景下，无疑，商业地产正在迎来更大的规模性发展机遇。笔者认为，已经积累了多年基础物业管理的经验，并具备一定的人力资源优势的领先物业服务企业势必要积极介入商业地产领域，升级为物业资产管理企业。商业地产的发展空间巨大，且与物业资产管理天然贴合广义的商业地产，指通过一定的商业行为，产生消费性利润或价值增值的物业形态，广义的商业地产概念还包括了工业与物流地产。在我国的实践中，则多指大型购物商场，即Shopping Mall，目前的地产热点则是商业综合体。由于在商业地产的产业价值链上，最终的“买单者”一定是终端消费者。所以，商业地产的成功与否的关键就掌握在终端消费者的手中，往往我们可以以客流量这一指标来评价项目的成功与否。由于对商业地产客流量的维护是个持续的长期工作，与终端消费者直接接触的经营管理者,对服务价值创造的判断就十分关键，而其中，针对消费者和商户的终端日常物业管理是基础，更由于其经营管理服务还需要着眼于大业主的长期利益，实现商业地产的资本价值提升，所以引入“资产管理”也是顺利成章的。可见，由于商业地产的保值增值，一定是需要长期的经营管理，与物业管理以及物业资产管理是天然贴合的。物业资产管理的商业地产属性与居住类地产职能存在巨大差异我国引入“物业管理”这一概念并不长，且主要针对的就是居住类地产形态。由于居住类地产较之商业地产与工业地产的物业类型要简单的多，往往从事物业管理的企业也多发家于居住地产，常常也只是制定“路径依赖”的战略，自然体会到了“增长的极限”，长期陷入业主多元化利益难以平衡的结构性矛盾，在利用社区资源方面又难以与其它专业行业如广告类商家竞争，难以实现企业的增长。企业的有限实践也限制了政府政策的决策视野，如物业管理行业的基本法规《物业管理条例》其覆盖的对象也主要是居住物业，对非居住物业的覆盖不多。从我们对目前政策走向的洞悉来看，单一居住地产占房地产绝大多数比例的不协调现象已经得到了高层的重视。各界人士所探讨的房地产业就是“居住类地产业”，物业服务企业所服务的对象相应也就是“居住类物业”的现象将会在最近几年发生一个根本性的转变。要较彻底地理解针对居住物业和商业物业的房地产经营管理职能存在巨大差异，笔者认为有必要从“物业管理”这个词语的引入说起。“物业管理”译自“Property Management”（PM）这个词，在发达国家和地区,PM其实包括了对不同物业类型的管理，比如在国际业界有极高美誉度和认知度的CPM（注册物业资产管理师），很大程度上都是针对商业地产。而在我国，已经形成了“一提到物业管理，就认为是对小区等居住物业的简单管理”的固有思维，行业地位在大众心目中较低。所以，我们有必要依据“品牌再造”策略来运用“物业资产管理”这个词，提升行业的内涵和地位。可喜的是，目前“物业资产管理”这个概念正在越来越多的被房地产业，甚至金融界专业人士所运用。另外，有些在中国发展业务的国际房地产服务企业也运用了“Asset Management”(AM)这个词，来强调对物业的“资产管理”。我们必须明确，行业地位的提升并不是依靠在“物业管理”中加入“资产”这两个字就会实现的，我们中国的民族物业服务企业必须依靠其全方位的内涵来体现房地产经营管理主要企业形态的地位。事实上，物业资产管理的含义是比较丰富的，其内涵包括了狭义的物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理这四个层次。于是我们通俗地概括出一句话“越接近于物业的使用属性就越接近物业管理范畴，越接近于物业的投资收益属性就越接近于资产管理范畴”。这样，我们就很容易理解，对于普通居住物业的管理，物业管理就是“物业资产管理”这一房地产业新增价值环节的全部。而对于商业物业的管理，则将初步覆盖“物业资产管理”的四个层次。当然，“物业资产管理”的高级层次，已经逐渐与房地产金融相对接，近期获批的REITs模式就与之密切相关。可见，以大型购物商场为主要形态的物业所需求的房地产综合服务，将越来越明确地定义为物业资产管理，显示其在狭义物业管理的基础上，引入了更多具备一定整合性的职能。比如：依据商业物业的设施复杂程度，提供与之相适应的设施管理，以保证管