购物中心的基本概念和发展趋势.docx

购物中心的基本概念和发展趋势 日期：2010-07-06 主讲人：谢仕平? ?????? ?广州的购物中心还处于刚刚起步的阶段，正佳广场的开张除了对商业、零售业有影响之外，对购物中心实践方面也有着超乎本身的意义，在中国怎样学习做购物中心，今后我们的购物中心如何发展，这 些都是值得探讨的问题。 ? ? ????1、MALL的概念：实际上它是范围很广很抽象的概念，在英文里购物中心有两个可以互换的概念，都可以叫购物中心。我们所说的SHOPPING MALL 是一般概念上的购物中心，而MALL在原来的意义上是指封闭型的建筑空间，主要是对应条状型的购物中心。密闭型的购物中心已经成为了主流，现在一般所说的购物中心是指MALL，MALL在中国购物中心的表达是很复杂的，台湾一些同行认为在中国叫购物中心的可能就不是购物中心了，比如说像华联在广州开的华联购物中心，严格来说是一个百货公司。目前有一些叫“广场”的地方也可以称为购物中心，不管怎样，作为购物中心的一些基本概念还是比较清晰的，我们一般来说把它归纳为一个大型的建筑物，一定是有计划的去开发、拥有、统一管理的，有各种零售业态，有很多服务设施集合在一起的地方。既然是一个大型的建筑物，其规模在各个地方有不同的理解。比如在日本就比较小，只要超过三千平方米就可以叫购物中心，而在美国则必须很大，要有一百家商铺才可以叫SHOPPING MALL，所以不同的地区有不同的概念。 ????????2、购物中心的类型：购物中心协会一般把购物中心分为四种类型，一种是比较大的，比如正佳这样比较大的超区域的购物中心，它的辐射面、覆盖面会比较广，不仅仅是一个区域，而是超出这个区域， 甚至超过珠江三角洲或者华南地区。像正佳广场，强调的是国际化体验式，因为它是亚洲最大的购物中 心，肯定是超区域的。还有就是区域性的，像在广州的某一区。还有就是邻里型的，范围就更小一些了。 最小的就是纯社区型的。这是按规模把购物中心分成的四类。八十年代之后，外国的购物中心发展的快 起来，除了规模之外，按照其他的分类，购物中心协会除了这四类分类之外，还有一种新的分类，像时 装精品型的，专门做时装的购物中心。还有一种是叫大型量贩型的，专卖生活用品的。还有一种是主题 型的，像很年轻或者有节庆的，在一个地区里的。还有一种是工厂直销型的，很多工厂会到那里去卖一 些特价的东西，东西一般是名牌特价的，以出租和分成的方式。所以在购物中心的类型里，我们首先就 要确定你到底是属于哪一种类型的购物中心。那购物中心属于不属于零售业态呢？有人认为是也有人认 为不是。前几年内贸部划分的八种业态里，购物中心是属于其中之一。但是在购物中心的概念表述上， 它又说购物中心是各种业态的集合体，给人的感觉很矛盾。按我自己的理解，购物中心应该是很多业态 的集合，从狭义的角度来说应该不算是零售业态。 ?????????3、中国的购物中心发展是否过热？依据中国商业协会对发展中心的发展报告提供的数字，可以让大家对目前中国购物中心的现状有所了解。到去年年底，省会以上的购物中心，总共有236家。其实这个数量不是很大，只是统计了一些大城市，二级城市或者小城市没有统计，其中有近四成是在去年开张的。我们的购物中心到底是多还是少呢，这也很多人争议关心的问题。在报告里将中国和巴西进行了分析和比较，我们的购物中心跟巴西的数量差不多，但是我们的GNP只是巴西的四分之一，这是不是说购物中心多了？但是专家的意见认为可能由于中国的区域很大，城市之间很不平衡，从地区不平衡的角度，现在我们觉得目前购物中心的数量大致上还是合理的，不存在过热或者很庞大的状况。但是问题在什么地方呢？我们的购物中心太集中了，比如说去年一下子盖这么多的购物中心，而且可能也存在一些问题，比如说比较强调规模，不是很强调定位，比较强调概念，对市场的了解和判断比较弱一些。 ?????????4、购物中心的发展趋势：购物中心是经济发展到一定阶段时的产物，是零售里比较高级的形式，我们对它的存在空间还是有比较乐观的判断。按照我们这段对购物中心的了解，对购物中心的发展趋势有一些观点，跟大家探讨一下。 ???????????在购物中心里，过去是比较重视在很大城市里，像上海就有35家的购物中心，已占中国购物中心总量的18％。其实一些二线城市的购物中心空间相对更大些，比如像广东的二线城市购物中心发展就很快，在东莞，一个区域性的购物中心可能空间会更大一些，这是一个趋势。 ????第二个趋势，在社区型和邻里型的购物中心里空间比较大，过去比较强调盖超区域性的购物中心，认为区域性的购物中心的潜力会更大一些。 ????第三个趋势，城市中心型的城市MALL，还是会继续占主导地位，现在占八成左右的MALL都在城市中心，像正佳