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六、商业规划设计 项目的商业布局，可采用独立单体的商业中心和底商设计，按沿街式布置，不仅可以辐射社区内部的人群，其服务范围还可延伸至社区外部消费人群，支撑社区商业消费。该项目的商业布局需注意如下几点： 规划超前化 社区商业必须纳入项目前期统一规划中，应能很好地为社区居民服务，不能给社区居民带来一系列诸如卫生环境、噪音污染等严重影响日常生活的负面影响。 功能定位细分化 社区商业功能定位的不明确，容易导致经营业态的多而杂乱、全而不精的无序局面。随着该区域社区商业的大量开发，市场竞争将日趋激烈，目标客户群的争夺将愈显残酷，这种状况必然需要顺天三期的社区商业功能定位的细分化。 商户进入提前化 开发商在项目规划建设社区商业项目时就应确定进入社区经营的商户。这种开发模式不仅大大有利于社区商业的定位和施工建设，还能大大降低了社区商业开发的诸多风险。 1、总量规划 在开发社区商业时，开发量和承载量的比例是一个难以把握的问题。假设社区商业的经营不能够实现投资价值的增值或者利润尚不能抵租，那么这样的社区商业在投资者看来是不具备投资价值的。经济学中的“水桶法则”同样适用于社区店铺的开发，因此从这个角度看，社区商业开发的成败不在于商业设施有多气派，种类有多全，而在于这些商业设施到底能够承载多大的消费量。因此，项目的商业应适量开发。 2、建筑规划 传统的社区商业常常令社区居民喜忧参半，喜的是社区商业确实为其日常生活带来诸多的便利，忧的是毫无正规规划的一些社区商业给人们日常生活制造了众多的环境卫生以及噪音等污染。兼顾方便与宁静成为了社区商业建筑规划的根本出发点和重要目标。 鉴于此，顺天三期的社区商业在同时满足社区内和社区周边地区居民的情况下，采用围合式的建筑规划布局，形成社区商业对于社区内居民来说是相对独立的一个购物空间，从而避免社区商业给小区居民带来的环境影响。 3、主题营造 随着社区商业在住宅社区越来越普遍，社区商业尤其是外向性社区商业的竞争也越来越激烈。一些个性鲜明、有特色的社区商业中心或社区商业街正倍受众多消费者青睐。因此，顺天三期的商业开发可把社区商业作为树立或者提升品牌的宣传工具，规划营造独具个性特色的风格，如设立风情商业街等。 4、景观规划 社区商业大多都提供购物、休闲、娱乐等多种功能，成为社区居民日常生活的重要组成部分，因此，顺天三期的社区商业中心或商业街的景观规划亦必不可少，好的景观规划不仅可以改善社区居民的购物环境，还能彰显社区商业中心或者商业街的个性差异，提升社区商业中心或商业街所在小区的品质或品牌。 另外，社区商业中心或商业街的景观规划设计应该与社区商业建筑风格融为一体，相得益彰。 5、商铺面积规划 根据前面的表格，金霞区50-60平方米的社区商铺是销售得最好的，为达到合理解决社区商业开发量与承载量的比例问题，顺天三期的商业开发在商铺面积的规划中是一个重要的方面。 三期规划设计中，要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。因此，在以中小商铺为主的同时，针对大投资商的大面积商铺的需要，可以规划配置一定量的大面积商铺。 6、功能区域规划 在综合性的社区商业中心或者商业街，所有商铺的功能已经都有明确的划分，以实现社区商业的现代化的统一经营管理。顺天三期在社区商业规划中，就应明确地分为餐饮区、购物区、休闲娱乐区、装饰区四大服务性功能区域。 七、项目商业运营模式 顺天三期商业运营模式可有以下三种方式： 其一，出售商铺产权、经营权。但需与客户签订协议，应在统一规划下经营某类型业种，就不会造成后续商铺的杂乱无章。 其二，出租。以项目出租为主，通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态业种，形成自身经营特色。 其三，商家与开发商形成战略联盟。引进商业连锁企业，建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工前，便已确定大部分面积租赁给商家。如此一来，作为开发商可以通过租金方式获得了稳定的现金流，而进驻的商家也节省了选址等机会成本，避免了新店建设方面的不菲投入。 八、商业业态组合规划 顺天三期的业态定位应考虑到与周边商业的互补共享，这不仅可以减少众多的同质化竞争带来的经营盈利风险，也可以节省了开发商大量重复配套所引起的成本浪费。 业态组合规划的原则 社区商业业态组合规划的原则应该是以人为本，多而不乱，全且求精。 业态组合规划的前提 由于社区商业的盈利性目的，消费市场的容量决定了其规模和引入业态种类，因此，顺天三期的社区商业业态组合规划的前提是精准把握当地社区居民收入水平和消费需求程度。 业态组合规划形式 必备性业态 以满足业主日常基本生活需求的消费，主要包括连锁超市、便利店、菜场、大众化餐饮店、药店、理发店、洗衣店、书报亭和维修回收点等。 指导性业态 以满足业主多样化、个性化生