第六章成本估价法6.2.ppt

第四节 建筑物成本估价 一、重置成本和重建成本 二、间接成本和直接成本 三、开发利润 四、成本估算方法 五、成本法中建筑物折旧的计算 　　一、重置成本和重建成本 建筑物的成本估算——成本估价法的核心。 重置成本又称重置价格——是以当前的价格水平，使用现代材料和当前的实际建造标准，重建功能与原建筑物相当的建筑物的成本。 重建成本又称重建价格——是以当前的人工和材料价格，采用原建筑物相同的材料，重建与原建筑物完全相同的建筑物的成本。 　　二者均是根据估价日期估算的，而非根据实际建造日期。 　　二者均可用来估计成本，但结果可能相去甚远。 　　理论上，重建成本更为合理，实践中，重置成本应用更广泛。 　　二、直接成本和间接成本 直接成本——兴建建筑物时所用人工和材料支出（含承包商的费用和利润）。 　　包括：１）土建工程人工、材料和设备使用费； 　　 ２）设备及安装工程费； 　　　　３）室内装饰家具费； 　　　　４）承包商的利润、税金、管理费、临时设施费、劳动保险基金； 　　　　５）包干或提前竣工奖金。 间接成本——直接成本以外用于工程建设的费用。 　　通常包括： 　　１）附属费用，如：拆迁、勘测设计、施工图、施工许可证、招标、工程监理、开发建设单位管理、预算、三通一平、绿化、用电权等费用； 　　２）评估、会计、律师费； 　　３）建设期间贷款利息支出； 　　４）市场推广及销售费； 　　５）开发商保险和税金； 　　６）不可预见费用。 　　三、开发商利润推算 　　要想使估价结果与物业价值更接近，还必须在以上成本基础上加上反映当前状况的市场利润。　 　　推算开发商利润有多种方式： ——根据占直接成本的百分数； ——根据占直接成本与间接成本之和的百分数； ——根据占直接成本、间接成本、地价之和的百分　　数； ——根据占建成项目价值的百分数。 　　例如，有一近期交易的类似房地产的直接成本为3000万元，间接成本为500万元，地价为2000万元，物业的出售价为6500万元。 　　则可推算出 　　其开发商的利润为1000万元； 　　其占直接成本的百分比为33.3% 　　其占直接成本与间接成本之和的百分比为28.6% ； 　　其占直接成本、间接成本、地价之和的百分比　　为18.2% ； 　　其占物业的出售价的百分比为15.4% 。 一.单选题： 1. 若计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，则相应的利润率可称为（ ） A、直接成本利润率；B、投资利润率；C、成本利润率；D、销售利润率。 标准答案：C 解析：A的计算基数为土地取得成本+开发成本，B的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用，C的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，而D的计算基数为开发完成后的房地产价值，只有C符合题意。 ?2. 对坐落在市中心商务区的清代古建筑群运用成本法估价时，适宜采用（ ） A、重置成本；B、完全成本；C、重建成本；D、实际成本 标准答案：C 解析：重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，而清代古建筑群正是这样的建筑物。? 二.多选题： 1. 成本估价法可作为以下（ ）估价的首选方法。 A、写字楼；B、商场；C、政府办公楼；D、学校用房。 标准答案：C, D 解析：因为写字楼和商场属于收益性房地产，因此适宜采用收益法估价，而政府办公楼和学校用房属于既无收益又很少发生交易的房地产，因此适宜采用成本法估价。 2. 下面哪些说法是错误的（ ） A、重新构建价格是估价时点时的价格； B、重新构建价格是客观的价格； C、建筑物的重新构建价格是估价对象的价格； D、土地的重新构建价格是全新状态下的价格。 标准答案：C, D 解析：建筑物的重新构建价格是全新状态下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格。 3.重置价格是采用估价时点时的（?????? ）等，按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。A、建筑技术B、工艺水平；C、建材价格；D、人工、机械费用。 标准答案：ABCD 三.判断题： 1. 运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地、毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。 标准答案：错误 解析：开发成本包含土地开发成本和建筑物建造成本两部分，并非单指土地开发成本。 2. 现实生活中，房地产价格多取决于花费的成本，成本的增减必定影响房地产价格的增减。 标准答案：错误 解析：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格，也就是说，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。 3. 从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，