房地产估价方法第二讲.ppt

房地产估价方法 第二讲 成本法 市场比较法案例分析 案例 评估某写字楼房地产X在2005年5月31日的正常市场价。 价格测算步骤提示： 1、价格单位统一（设2004年12月31日人民币与美元的汇率比为1:8.4） 2、交易情况修正 3、估价期日修正 4、土地使用权年期修正 5、容积率修正 6、区域因素修正 7、微观因素修正 计算步骤 价格单位统一 案例B修正：650*8.4=5460元/m2 交易情况修正 案例A：100/（100+2）=100/102 估价期日修正 根据2004年11月以来房地产价格指数：平均每月上升0.5% 案例A：（1+0.5%）7≈103.55% 土地使用权年期修正 取房地产资本化率为7.5% 公式：R=（1-1/（1+r）N）/ （1-1/（1+r）n） 案例B：1.0302 容积率修正 案例B：1.0/1.1 区域因素修正 案例A：100/（100+1-2+2）=100/101 微观因素修正 案例A：100/（100+1+4-2）=100/103 计算案例修正价格： V=VB×A×B×D×E 成本法 基本原理 成本法：是以估价对象开发所需的必要而正常的成本为基础估算估价对象在一定时点一定产权下价格的一种估价方法。 采用成本法求的试算价格称：积算价格 估价公式 成本法估价的基本公式分为三种： 新开发土地 土地价格=土地取得费+土地开发费+正常利税+土地增值收益 新开发房地产 房地产价格=土地价格+建筑物建造价格+正常利税 旧有房地产 房地产价格=土地价格+建筑物现值 =土地价格+建筑物重置价格-累计折旧 =土地价格+建筑物重置价格*成新度 1、新开发土地 概念：将未经“三通一平”等的开发，不能直接作为城市土地利用的新征用土地（生地）或城市旧城区待拆迁改造的土地（毛地）开发为可以直接利用的城市建设用地（熟地）。 成本逼近法 成本逼近法的使用范围： 成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估,特别适用于土地市场狭小,土地成交实例不多,无法利用市场比较法进行估价时采用。同时,对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土地估价项目也比较适用。 成本逼近法估算步骤 (1)确定土地取得费。 土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而发生的各项客观费用。主要表现为取得农村集体土地而发生的征地费用,主是为取得城镇国有土地而发生的拆迁安置费用。各项费用以当地正在执行的征地标准和实际发生的客观费用来确定。 (2)确定土地开发费。 土地开发费是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用。主要包括宗地内外的土地开发费用。宗地红线外的土地开发费用主要指基础设施配套费用、公共事业建设配套费用和小区开发费用;宗地红线内的土地开发费用主要指宗地内的设施配套费用和土地平整费用。根据评估目的不同,宗地内的土地开发费用内容也不同,如土地出让价格评估,一般只考虑宗地内土地平整费用,甚至土地平整费用也不计入;但在土地抵押评估中,一般可以将宗地内设施配套费周和土地平整费用一并计入。 (3)确定各项税费、利息和利润。 征地过程中发生的税费一般有:占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费;占用菜地的新菜地开发建设基金;征地管理费;政府规定的教育基金及其他有关税费。 (4)确定土地增值收益。 土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发,达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加,是土地开发或再开发后市场价格与成本价格之间的差额。在不同地区,不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。 2、新开发房地产 生地价格 熟地价格 3、旧有房地产（使用重置价格法） 重置价格：是指当前的建筑及装修材料价格和人工劳务费情况下，可以采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一幢与原建筑物在结构、功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。 重建价格？？？ 重置价格的构成 =直接成本+间接成本 直接成本： 1、人工费 2、材料费 3、施工机械费 4、其他直接费用 重置价格估算方法 1、单位成本法 2、分布分项法 3、工料测量法 4、指数调整法 建筑物的折旧 概念： 是指建筑物从建造完以后，随着时间推移而发生的价值递减现象。 分类： 1、物理折旧 2、功能性折旧 3、经济折旧 无形损耗 折旧计算 三种基本方法： 1、耐用年限法 2、实际观察法 3、综合法 案例分析 某待开发土地，规划为住宅用地，出让年期为70年。其土地取得费为每亩18万元，土地开发费为每平方千米1.5亿元。开发周期为2年，其中第一年投资占总投资的60%,当地第一年的贷款年利率为8%，两年期贷款年利率为10%，投资