第六章 路线价估价法.ppt

第六章 路线价估价法 第一节 路线价法的概念 一、路线价的概念：对特定街道，使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，即得到街道的路线价。 二、路线价法的概念：依据路线价，再配合深度指数表和其他修正系数表，算出同一街道的其他宗地地价的一种方法。 三、路线价法的理论依据： 路线价法实质上是一种市场比较法，是市场比较法的派生方法，其理论依据与市场法相同。 四、与路线价估价法有关的概念 （1）标准深度：城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地的利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度。 （2）里地线：标准深度的连线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地。 （3）深度指数修正表：以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表。 （4）路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段。 五、路线价法适用的对象和条件 适用的对象--城镇街道两侧商业用地的估价 适用的条件--街道比较规整，两侧土地的排列比较整齐。 路线价法被认为是一种快速，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、城市房屋拆迁补偿等在大范围内同时对大量土地进行的估价。 六、路线价法的基本公式 宗地总价＝路线价×深度百分率×其他条件修正率×宗地面积 或： 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积±其他条件修正额 第二节 路线价法的估价程序与方法? 1.确定待估宗地所处的路线价区段和路线价 2.确定待估宗地的临街深度和其他条件 3.确定待估宗地的深度修正系数和其他修正系数 4.估算地价 一、划分路线价区段 路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。 两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分。 在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。  二、 设定标准临街深度 从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。 在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。 三、 制作价格修正表 价格修正表有深度修正表和其他修正表。 深度修正表又称深度指数表，是基于深度价格递减率制作出来的。 深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象 路线价深度修正法 四三二一法则：将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%、30%、20%、10%。又称慎格尔法则。 其他修正系数 其他修正包括：宽度、宽深比、容积率、年期、朝向、地价分配率等修正 第三节 路线价估价法的应用 1.临街地 2.路角地 3.袋地 4.其他土地 临街地深度指数表 1.临街地： 临街深度未达里地线，按深度指数表和基本公式计算； 1）平行四边形的宗地：以其高度为临街深度； 2）梯形宗地分两种情况：平行的、垂直的； 3）正三角形的宗地：以其高度的1/2为临街深度； 4）逆三角形的宗地：比照袋地计算； 5）街廓纵深在36M以下者：以中间线分前后两部分计算； 6）宗地深度超过里地线者：以里地单价与临街单价按面积比例平均计算。 　2 袋地 　　指不直接临街的土地。按照袋地深度指数表进行修正。 “起深度”：袋地距离街道较近的一边与街道之间的距离； “迄深度”：袋地距离街道较远的一边与街道之间的距离。 袋地深度指数表 3　路角地 　　街角地是指宗地同时受两条相交街道影响的宗地。 　　街角地地价的计算是先按宗地所面临的街道中高路线价街道（正街）计算地价，再加因另一低价路线价街道（旁街）而产生的地价的增加值。 * 房地产E网 临街宗地—比较实例； 路线价 —比较实例价格； 40% value 30% value 20% value 10% value （2）霍夫曼法则 标准深度为100英尺的土地，按其深度4等分，由外向里地块的土地价值分别占标准宗地总价值的37.5%、29.5%、20.7%，12.3% （3）苏幕斯法则 标准深度为100英尺的土地，前50英尺占土地总价值的72.5%，后50英尺占土地总价值的27.5%。若再深50%，占土地价值的15% （4）哈柏法则 一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，深度百分率是地块深度的平方根与标准深度的平方根的百分比。 临街深度（米） 4以下 4-8 8-12 12-16 16-18 深度指数（％） 130 12