第3章 房地产投资估算及资金筹措.ppt

按期限分，房地产债券有长期债券（10年以上）、中期债券（1~10年）、短期债券（1年以内）三种 （三）集资 1.房地产股票 可以解决急需资金的问题，可以使企业获得永久性资本，可以分散风险，可以减轻财务负担等。 2.房地产债券 （1）有记名式 （2）无记名式 1.外国政府借款 2.国际金融组织贷款 3.外国商业银行贷款 4.与外资合营 5.发行境外债券 （五）财政拨款 （六）预售款 预售款是房地产投资和商品房交付使用之前，预先向购房者收取的房款。预收帐款逐渐占据了开发筹资的主要部分。在房地产市场前景看好的情况下，市场对期房销售（售楼花）会表现出极大热情。 （七）承包商带资承包 （四）利用外资 3.2.2房地产项目的资金成本分析 资金成本是指公司为筹措并使用资金而支付的费用。通常资金成本率由于筹资方式的不同而不同，进行资金成本研究的目的，是为选择融资方案，进行融资决策。 1、影响资金成本的因素分析 1) 使用资金所支付的费用，即资本占用费； 2) 融资过程中资金与人力等耗费，即融资费用； 3) 特定条件下的机会成本，指房地产投资者从企业内部融资所形成的机会成本。 影响筹资成本的因素主要有：出资的资本结构、资金的时间价值、出资者所考虑的风险报酬、资金的供求关系等。 筹资成本通常用资金成本率来测度的。 由于筹资途径的不同，资金成本率也有不同。 基本定义 筹措资金成本测度有单项筹资方式的资金成本率和组合筹资成本率。 2、资金成本的度量 融资成本往往采用相对数，通常用资金成本率来表示。 1）单项资方式的资金成本率 ①银行借款的资金成本率 计算公式为： ????式中: Bn指房地产投资者借入的贷款额； i指每年需支付的利息； Tr指房地产投资者所得税税率； n指贷款期限； Kb指银行贷款的筹资成本率。 。 【例1】 某企业取得长期借款100万元, 年利率10％, 期限3年, 每年付息一次, 到期一次还本, 筹措借款的费用率为0.2％, 企业所得税率为33％, 计算这笔借款的资金成本。 10％×（1－33％） Kl ＝ 1－0.2％ ＝ 6.71％ ②债券筹资的资金成本率 其中： KL指债券的筹资成本率； i指每年支付的利息； Tr指 企 业 所得税率； M指每份债券的筹资费用； D指债券的票面价格与市场价格的差； f指债券的筹资费用与债券市场价格的比率； P指债券的市场价格。 ? 【例2】某企业发行面值1 000元的债券10 000张, 发行价为每张1 050元, 期限10年, 票面利率5％, 每年付息一次, 发行费率为3％, 所得税率为40％, 计算该债券的资金成本。 1 000×5％×（1－40％） Kb ＝ 1 050×（1－3％） ＝ 2.95％ ③普通股筹资的资金成本率 计算公式为: 式中， PO指普通股的市场价格； Dt指预计t年末发放的股息； Ke指普通股筹资成本率。 ? ? 【例4】某公司普通股发行价为每股20元, 第一年预期股利1.5元, 发行费率为5％, 预计股利增长率为4%, 计算该普通股的资金成本。 1.5 1 Ks ＝ ＋ 4％ 20×（1－5％） ＝ 11.89％ ④优先股筹资的资金成本率 与普通股相比，优先股股票的特点是每年的股利支出是固定的，因而其筹资资金成本率的计算也简单的多。 式中: P指优先股发行总额； D指年末发放的股息； Kp指优先股筹资成本率。 其中优先股的发行总额是按股票的市场价值计算的。 ? 【例3】某公司发行优先股, 发行价为每股10元, 每股支付年股利1元, 发行费率为5％,