第七章 成本估价法.ppt

第 7章 成本估价法 成本法是房地产估价基本方法之一，在房地产估价实践中具有广泛的应用价值。 成本法的其他名称： 重置成本法、原价法、承包法、成本逼近法 两个关键问题： （1）如何确定出房地产的合理开发成本？ （2）房地产如何折旧？ 学习要求: 1. 成本估价法的基本原埋 1) 概念（定义） （1） 以开发建造房地产所耗费的各项必要费用之和再加上正常的利润和应纳税金求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后通过一定的折旧方法，扣除己计提的折旧来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。 （2）成本法是从现存房地产的重置成本中扣除该房地产的折旧来估算其价格的方法。 重新购建价格=开发建造房地产所耗费的各项必要费用+利润和应纳税 积算价格=重新购建价格－折旧 积算价格：采用成本估价法求得的价格 2）成本法的理论依据：生产费用价值论 买卖双方看： 2. 成本法的适用范围 成本估价法具有广泛的应用范围。如新开发土地的评估，新建房地产的评估以及旧有房地产的评估、建筑物的单独评估等。但它特别适用于: 1．无交易实例无法采用市场比较法的情况。 2．公共建筑、公益设施：如学校、医院、政府办公楼、公园、军队营房、博物馆、纪念馆等的估价特别适用。（既无收益又很少发生交易情况） 3．特殊房地产的估价。（如寺庙、道观、教堂以及桥梁、涵洞等也特别适用） 4．房地产抵押、企业合并兼并及房地产投资、房地产保险及其他损害赔偿。 应注意： 1．房地产价格多取决于它们带来的效用，而非它们所花费的成本。 成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。即：房地产成本的增加不一定能增加房地产的价值，投人的成本不多也不一定房地产价值就不高。价格等于“成本加平均利润”是从长期平均来看的，而房地产市场是一个典型的不完全竞争的市场，房地产叉具有地域性、差异性特点。 2．区分客观成本和实际成本。在估价中应该采用客观成本，而不是实际成本。 3．成本估价法得出的结果往往偏于保守，低于市场价值。因此，在对商业房地产评估时，要首选其他方法，必要时，可选用成本法作为补充。 3.成本法计算公式 1）基本公式 积算价格=重置价格-折旧 2）根据估价对象不同可分为： 新开发土地、新建房地产、旧有房地产等 ①新开发土地成本计算公式 （填海造地、征用农地后三通一平、拆除旧建筑物整理后出售土地） 解释： 1．土地取得成本 土地取得成本一般包括购置土地的价款和购置时发生的由买方缴纳的税费。根据土地取得途径不同，可以分为多种情况: (1)征用农地取得的土地：为征地费+土地使用权出让金； (2)在城市中取得的土地：拆迁补偿安置费+土地使用权出让金； (3)通过政府有偿出让取得的土地：地价款+由买方缴纳的税费； (4)通过二、三级市场有偿转让取得的土地：购买价款+买方缴纳税费。 2．开发成本 。 开发成本包括以下内容： (1)勘察设计和前期工程费 包括可行性研究、规划、勘察、设计及工程前期所发生的费用。 (2)基础设施建设费 包括所需要的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用。 (3)建筑安装工程费 为开发土地和建造建筑物及附属工程所发生的建筑工程费 (含装修)、设备购置费和安装工程费。可以设想为取得土地以后建筑工程全部委托给建筑单位施工时，开发商应文付给建筑单位的费用。 (4)公共配套设施建设费 包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用。 3．管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可按照土地取得成本和开发成本之和的一定比率来估算。 4．投资利息 为土地取得成本、开发成本及管理费用所需支付的利息。无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应该计算利息。 5．销售税费 为商品房开发完成以后销售时所需支付的税费，主要有:销售费用，包括市场推/费、委托销售代理费及由卖方负担的交易手续费等;销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税、契税。以上两项费用一般是按照售价的一定比率来估算的。 6．开发利润 估算开发利润时应重点掌握以下几点: (1)开发利润是在正常的市场条件下开发商可获得的平均利润。而不是个别开发商获得的实际利润。也不是期望利润。 (2)开发利润是所得税前的利润，是在缴纳了销售税费后。未缴纳所得税时的利润。 (3)开发利润可以按照一定基数乘以同一市场