存量地产更新改造案例.PDF

乾立行研 乾立行研 存量地产更新改造案例 2017.04 Hightlights 系列专题  一线城市大多已进入存量房时代，特别是以“旧楼改造、存量提升” 为核 本期 ： 存量地产更新改造案例 心的城市更新模式。 预告 ： 教育产业投资基金  通过改造后的类型分类来看 ，办公楼改造中，收购低估物业，通过硬件 升级以及运营能力提升等方法，可以实现良好的投资回报；对传统商业 零售地产改造，目前有创造性改造，变革型改造，出尘焕新型改造三类； 产业园区的改造是所有改造类型中，发展最早的；出租公寓的改造往往 加入互联网和资产证券化因素，为融资、经营和退出打造创新性的商业 制作 模式；此外，民宿，文化旅游商业区及住宅的改造也各有千秋。 战略管理部行研部 意见联系  最后，例举了目前市场上的六只专注于存量改造的投资基金。 majianyang@ heying@ 乾立行研 一、 背景 1. 存量房时代 由于有限的土地资源，尤其是核心区域，中国房地产正在步入存量房时代。一个重要指标是，一座城市的 房屋供应(住宅、非住宅)存量房交易量已经超过新房交易量。按照这个指标来看，现代的发达国家几乎毫不例外 都处在存量房时代。以美国住宅为例，美国每年房屋交易500 万套，但满足500 万套住房需求的90%是二手住 房，新房只满足需求的 10%左右。而中国的房地产正从新建、开发、交易为主的市场逐步转向存量房和新建房 并重阶段，最终走到以存量房交易为主的时期。 一线城市大多已进入存量房时代，特别是以“旧楼改造、存量提升” 为核心的城市更新模式。2007 年前后， 城市存量规划的趋势开始明晰，彼时深圳新一轮总体规划成为了全国第一个从增量到存量的总体规划。2011 年， 我国的城市化水平开始超过50% ，增量和存量的比例发生了明显的变化，城市规划已经进入存量规划。2013 年， 上海的新一轮总体规划开始立项，其中明确了土地零增长的要求。从此，存量规划成为城市规划行业的一个重 要话题。2014 年，全国城镇化会议提出的六个大目标，全部是关于存量。2015 年以后，城市正式进入内向增长 模式。这个逻辑下，会有更多城市不得不去研究城市更新，诸多大型开发商和房地产基金都在内部着手存量改 造这一战略 ，包括万科集团、首开地产、高和资本等。 2. 什么是存量？ 任何资产一但建设完成（包括城市、道路、管线，高架桥等），就立刻成为存量资产。存量规划的本质和增 量规划是一样的，也是要创造价值。 3. 存量改造的特点 改造类物业属于城市更新中的小型和中型项目，由于周期相对较短，在市场上更为热门，其中小型更新项 目一般仅通过物业内部的装修改造，来快速提升租金价值；中型更新项目则是调整物业的初始规划和使用属性， 例如商场改办公楼，办公楼改长租公寓等。 二、 存量改造案例分析 以下通过改造后的物业类型进行分类： 1. 办公楼项目改造 乾立行研 据观点地产网统计显示，目前全国有 4.3 亿平方米被低估的物业面积，其中一些是硬件老旧或是运营能力 有限被淘汰 ，这对于投资商而言却是很好的投资机会。 根据高力国际的数据，2016 年上海全市共有写字楼大宗交易38 笔（包括写字楼32 笔，商务园区6 笔）， 其中涉及改造的项目有7 个，占比接近两成。上海第一批现代化办公楼大约在1995 年开始建造并进入市场，主 要分布在南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场六大核心区域。经过20 多年的发展，上海 市区甲级写字楼已然成为最具投资价值和稳定回报的优质资产，