物业管理观念的八大误区.doc

物业管理观念的八大误区 物业管理观念的八大误区提要：误区二：住宅小区的设施设备要由物业公司投资修建。小区的物业设施设备如道路、花坛、围栏等，属于开发建设单位的配套工作职责，应由开发商承担责任 物业管理观念的八大误区 误区一：物业管理就是打扫卫生和保安。 物业管理是一个专有名词，国务院《物业管理条例》第二条明确规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”从中我们可以看出，物业管理的内容包括“维修”、“养护”、“管理”，环境卫生只是其中很小的一项；另外，从严格意义上说，物业服务企业在小区只能提供相关秩序的维护活动，保安则属于公安部门的业务范围了。 物业服务最重要的职责应是按照物业服务合同约定，为业主提供对房屋及配套的设施设备和相关场地的“维修”、“养护”和“管理”，使业主的物业能够保值、增值，这才是考察一个物业服务企业服务水平高低的尺子，而至于环境卫生和秩序维护，专业的保洁公司和保安公司更有竞争优势，业主完全可以聘请他们来服务，根本无需多出物业公司这个中间层次。 误区二：住宅小区的设施设备要由物业公司投资修建。 小区的物业设施设备如道路、花坛、围栏等，属于开发建设单位的配套工作职责，应由开发商承担责任。《朝阳市房地产开发建设项目环境配套验收管理办法》（朝阳市人民政府令2017年第8号）第六条第（二）款规定：“住宅、公共服务设施、市政公用设施、道路、绿地等建设已全部完成。市政公用设施已按规划纳入城市基础设施网络。” 第九条：“……（三）　道路、绿地、园艺、楼间软硬覆盖全部竣工，并符合规划设计要求。 （四）　施工机具、临时建筑、建筑渣土、垃圾、剩余构（部）件全部拆除清运完毕，达到场清地平。 （五）　物业管理用房、物业管理企业、安全防范设施及其它内容得到落实。” 由此可见，小区物业设施设备的建设是开发商必须完成的工作。如果要求物业公司完成这个任务，费用也应另外计算，要么开发商委托支付，要么业主另外支付。 误区三：楼房渗漏、上下水管道维修要由物业公司免费解决。 这个问题比较复杂，要区分房改房和商品房来确定维修责任。房改房在8年之内由售房单位负责，8年之后与物业管理接轨；商品房在保修期内（屋顶防水为5年，上下水管道为2年）应由建设单位保修，超出保修期的，如果购房时缴纳了公共设施维修基金，由公共设施维修基金的管理单位（房产局或其他单位）负责，如果购房时未缴纳公共设施维修基金，则由社区召集相关业主协商出资解决。无论如何，物业费中都不包含类似的维修费用，当然，日出一些小的维修费用，如走廊灯、玻璃、单元门锁等小件，如果合同中有相关规定，则应该由物业公司承担。 值得注意的是，有些房屋建筑质量极差，业主刚刚入住不久即出现质量问题，个别建设单位明知国家关于保修期的规定，不是无限拖延，就是简单处理，一直拖到超出保修期，便理直气壮地拒绝维修。遇到这种情况，业主一定要有维权意识，一是在保修期内及时向建设质量监督部门反映情况，二是想办法保留好有关证据，采取法律手段维权。否则，无论是动用维修基金，还是相关业主自己负担，都是替建筑施工单位的错误买单。 误区四：公共设施维修基金就是物业费。 公共设施维修基金与物业费是完全不同的两码事。《物业服务收费管理办法》（发改价格[2017]1864号）第十一条明确规定，物业服务成本或者物业服务支出一般由9项构成，但绝不能包含大修、中修和更新、改造费用：“……物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。” 从上述规定中我们可以看出，将物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用计入物业服务支出或者物业服务成本是违法行为。我们认为，之所以这样规定，是为了维护业主的合法权益，避免业主经济利益受到侵害——在规范的物业管理市场行为中，业主可以依据合同随时解除服务不良的物业公司，如果该物业公司收取的物业费中包含大修、中修和更新、改造费用，业主须支付的物业费会很 物业管理观念的八大误区提要：误区二：住宅小区的设施设备要由物业公司投资修建。小区的物业设施设备如道路、花坛、围栏等，属于开发建设单位的配套工作职责，应由开发商承担责任 高昂，而或许在该公司入驻服务期间，根本未发生大修、中修和更新、改造行为，一旦撤出，由于物业费是包干制，无须退还，业主损失不言而喻；随之而来的一个问题是，物业公司以此为要挟，赖在小区不走，而业主出于经济原因考虑，不再敢于正当维权