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物业管理问题成本：社区成员的自我颠覆 物业管理问题成本：社区成员的自我颠覆作者：佚名 时间：2017-9-21 浏览量： 物业管理是什么?物业管理是人与物相结合、相融合的一种努力行为,同时也是这种努力行为的总和。 也许这是一个非常宽泛的定义,但我们的确可以用一些细化、量化的数字来将物业管理的效果界定出来,房屋完好率、设施正常运行率、治安案发率、治安满意率、清洁保洁率、绿化完好率、突发事件处理率、空气质量、噪音……,最终构成了我们的物业环境,当中国游客们在巴黎、伦敦流连忘返时,有心人最大的震憾其实并不来自于教堂和高塔,而是那里的宁静祥和和一尘不染,假使我们的城市能够如此,加上古已有之的亭台楼阁,我们可以想象那将是怎样的人间胜境和心旷神怡?在中国的古代,皇家和私人所拥有的也曾是非常洁净而安全的“场所”,包括八十年代五讲四美三热爱时代的单位员工社区,那时人们之间有着革命的友谊,仿若世外桃源——但它们和现代物业管理毕竟不属同一类物种,而今,这样的社区在少数一些部队营房、院校宿舍那里还依稀可见,但是随着物欲漂流,他们大都湮没了,而且还将湮没下去。新的希望存在于象深圳莲花二村这样的成熟的社区之美当中,那里的老人安度晚年,小孩天性自成,上班族不会因为物业管理的存在而感到制约和不便——安全、文明、优美、舒适,如此而已,却又远远不足以概括。 物业管理的目标是什么?物业管理的目标就是物业价值最大化,物业相关人的愉悦程度最大化,和社区综合价值最大化。基于这种由义及利的思维,我们可以用“成本”来考量具体的物业管理。 “成本”也是会计学当中的一个词汇,我们都知道:成本分为会计成本和机会成本,前者是指帐面上的费用、资产、损失。后者则从经济资源的稀缺性这一前提出发,当一个社会或一个企业用一定的经济资源生产一定数量的一种或者几种产品时,这些经济资源就不能同时被使用在其他的生产用途方面,这样形成的损失则是机会成本。这就是说,我们通过支付资源所获得一定数量的“好处”,是以放弃用同样的资源来生产其他产品时所能获得的“好处”作为代价的。一般说来,生产一单位的某种商品的机会成本是指生产者所放弃的生产要素在其他生产用途中所能得到的最高收入。 物业管理存在着大量的机会成本,为什么这么说呢?因为我们原本可以拥有这样好的生存环境,但是现实中全国范围社区的绝大多数终于没有拥有也暂时不可能拥有。这又是为什么呢?必定是物业管理的效率和效果出现了某种问题,除了80%的物业公司都叫嚣亏损和同样规模巨大的业主痛骂着物管“赖着不走”以外,我们尝试着厘清中国物业管理的七大问题成本,这些问题成本正是机会成本的背面,它们也许就是物业管理不能取得预期收益的症结所在: 一、业主的拒缴费用。“收费难”毫无疑义排行兵器谱的第一位。按照财务管理上“分散化是有利的”的说法,物业管理公司在面对单一业主应当是处于强势地位的,一家正常运作着的物业管理公司,他有着足够的资源去控制事态的发展,减少欠费现象。但是基于业主和物业公司的自利行为原则,使这一结论正好相反,自利行为原则意味着:首先,业主不是在和物业公司发生交易,而是同时在和其它业主发生交易,所以当业主对物业公司欠费的同时,其实是意味着面对着其它诚信业主的失信行为,当这一行为不会面临风险和受到惩罚甚至被鼓励时,几乎每个业主一有机会就会找到相应的藉口并作出这样的选择。这一责任和后果,需要那些仍然坚持诚信的业主对此负责。而物业公司的自利行为意味着:通过正规途径催缴欠费产生的成本,常常比降低服务标准面临的风险要大得多,诉诸法律用“朱明瑛案”中部分旁观者的语言叫“不知死活”。恰恰物业公司所掌控的又是大量的公共资源,数亿元的资产摆在那里,它们会自动洐生出收益和就业机会——后果可想而知,收取管理费的目的本来是把社区的蛋糕做大,但现在不仅没能做大,反而剩下的蛋糕都抹到对方脸上了,所以拒缴的管理费就是第一笔问题成本。 二、房地产商的金蝉脱壳。既然任何报酬与风险之间都有一定的对应关系,故而无论物业公司是否从属于房地产商,只要进入楼盘的售后服务环节,就无 物业管理问题成本：社区成员的自我颠覆作者：佚名 时间：2017-9-21 浏览量：法规避来自于房地产方面的压力。明明白白的物业管理,在深圳物管企业“北上”的早期是存在的,但是它们中的大多数现今已黯然退出,原因正在于利益上的对立而难以取得起码的支持和配合;另外一些房地产商补贴物业管理,可以说是对业主提供了相应的福利,但是世移事异,福利已无法取代公民权利。在一些业主不断主张更高的透明度,更强的公平性的同时,另一部分业主则是简单地要求谋取好处,还有一些业主则是因为自身的决策失误去向他人追寻补偿,这种组合拳之下,为了保证每一名顾客的诉求都得到释放,