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物业设备管理流程 物业设备管理流程提要：设备中修,大修、更新改造工程由综合部选择供方,组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由管理处工程维修中心组织有关人员进行工程施工监督。 设备前期管理 A、前期介入 组织对有关物业考察,关于设备选型、安装要求等建议由工程维修中心审核,并向开发商提出。政府有关部门的验收,管理处应参与。 B、设备的接管验收 设备的接管验收由工程维修中心代表公司,组织专家及管理处相关技术人员组成验收组,会同开发商、施工单位进行,依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。 设备的建帐 A、管理处给所管物业的全部设备编号。 B、管理处对所管理的所有设备设施都应建帐。 设备标识管理 A、未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。 B、设备的颜色一律按附表[[《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。 c、重要危险设备的工作状态须标识,报废、封存的设备须标识。 D、设备标识牌统一设计。 设备使用管理 A、物业公共设备的操作使用权归管理处,供方维修保养时,如需停电、停电梯、停水、操作设备须征得管理处同意。 B、管理处维修人员必须对本管理处的设备进行正确操作使用,确保顾客满意。管理处须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作,并作记录。 c、管理处工程维修中心主管应定期分析各种设备状态记录,确定系统工作是否正常,及时予以控制调整,并作经济性分析,整确保设备工作在节能状态,。 设备维修保养管理 A、维修保养计划 a、供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处,管理处审核、调整后,与管理处保养范围内的计划汇总,形成下年度保养计划。 b、设备中修、大修、更新改造计划由工程维修中心制定,并审查确定方案,编制或审查预算。 B、设备检定 a、电梯检定计划由工程维修中心制定,每年进行一次自检,并按规定时限报送政府有关部门检定。 b、计量器具检定计划由工程维修中心制定。万用表、钳形电流计由工程维修中心检定,绝缘摇表、场强仪、转速计等由管理处自行送检,将检定证书原件送工程维修中心存档。 c、有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定,管理处须保护好计量表、柜上的铅封。 实施 A、管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。 B、发现设备故障,维修班应用《设备故障问题转呈单》立即通知供方,供方接到转呈单后,须在半个工作日内给管理处答复,确定维修时间,关键设备发生故障,造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主/用户生活及工作,须按应急程序进行抢修,恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。 c、设备中修,大修、更新改造工程由综合部选择供方,组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由管理处工程维修中心组织有关人员进行工程施工监督。 维修保养检查 A、维修班人员日常对设备进行巡视时,应对设备重点部位进行检查,并作好记录。发现问题及时解决,无法解决的问题用《设备故障问题转呈单》提交专业公司解决。1、2、3级设备”日常维护保养计划”执行情况由管理处维修班班长检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录;1、2级设备的”一级保养、二级保养”计划执行情况由管理处机电设备主管检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录。 B、设备维修完毕后,应对设备功能进行检定,属于1、2级设备由综合部组织检定并备案;属3级设备由管理处机电主管检定,所有设备检定记录管理处都应备案。 c、质量管理部每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料,进行一次检查、评定,并做相关月检记录。 物业设备管理流程提要：设备中修,大修、更新改造工程由综合部选择供方,组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由管理处工程维修中心组织有关人员进行工程施工监督。 D、设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由工程部组织。验收合格,填写《工程竣工验收证明》,由施工单位、管理处、综合部在单上签字。不合格则由施工单位整改,进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》,未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。 设备完好率 每年年底由管理处工程维修中心主管组织管理处有关人员对所管设备进行一次检查,于12月15日之前将设备完好率报管理处,管理处按10%抽样核查。 设备安全管理 A、持证上岗与安全检查 特殊工种作业的员工,须持证上岗。 B、事故处理程序 当管理处发生设备安全事故后,须立即通知公司综合部。在调查人员未赶到现场之前,应尽可能地保护现场,拍照或录像。工程维修中心须组织人员抢修,保证对顾客的服务。事后管理处须向公司提交设备安全事故报告,工程维修中心根据管理处的报告及调查结果,事故处理须坚持”三不放过”的原则。 对供方的控制