物流园区未来盈利抓手：物业+管理IT化.doc

物流园区未来盈利抓手：物业+管理IT化 物流园区未来盈利抓手：物业+管理IT化提要：与此同时，以物业管理为基础的园区运营商在国内还是凤毛麟角的，多数为外资领先企业在国内的分支，这种模式对产权获取能力、园区运营能力、招商能力、融资能力 物流园区未来盈利抓手：物业+管理IT化 前段时间，物流圈围绕物流园区的讨论甚为热闹，大有百家争鸣之势，恰好本人近期也接触到一些园区相关的内容，略有一些自己的感触，今天就拿出来和大家探讨下，也为这次“物流园区”的论战再加把火。 为了节省大家的时间，此前论战中已经讨论过的内容，如行业规模、竞争现状以及存在的问题等这里就不再重复了，本次探讨也省去铺垫的内容直入主题，重点从园区盈利模式和业务/运营模式两个视角重新审视下国内物流园区的未来发展趋势。 从盈利模式看发展趋势 当前国内物流园区的盈利模式主要有以下几类：土地出让、土地溢价、厂房出租、厂房出售，以及围绕园区物业的一些增值服务收入。 整体而言，中国的物流园区相当一部分还是依赖土地出让进行创收的，这类园区没有经过系统的规划，园区运营也毫无特色可言，主要依靠政策或者低价格吸引商户入驻，后续经营缺乏竞争力和可持续性。 值得肯定的是，最近几年国内已经出现一批以标准化厂房/定制厂房，以及商务办公楼的租售为主的园区运营商，此类企业相对于以土地出让为主要盈利模式的企业而言，资金实力相对较强，并且自身也已经积累了一些固定的客户资源，如联东U谷。此类园区往往会对园区布局提前做一些规划，并且园区入驻企业也会做一定的筛选，因此整体而言还是容易做出一些特色的。当然，此模式下园区运营商能够享受到土地溢价，在当前这个寸土寸金的时段，这部分潜在收益还是会让园区运营商很舒服的，当然不拥有土地产权的运营商另当别论。当前以建筑物租售为主的园区中，建筑物出售的比例较高，未来伴随着政策的调整以及融资环境的改善等，建筑物出租的比率会不断提升。 与此同时，以物业管理为基础的园区运营商在国内还是凤毛麟角的，多数为外资领先企业在国内的分支，这种模式对产权获取能力、园区运营能力、招商能力、融资能力，以及服务创新能力等都提出了较高的要求，但如能做到，收益也是最大的，此种模式是园区运营商的终极追求。 从业务/运营模式看发展趋势 当前国内园区的业务模式设计绝大多数是“由内及外”的，在自己现有资源基础上，根据自身主干业务发展需要，或园区内出现的一些业务需求进行业务延伸设计与完善。这种模式下企业也会获得一定的发展，但很难拉开差距。 接下来本人就换个视角，从“待满足的需求”和“新趋势下的趋势”两个维度“由外及内”的帮大家理一理物流园区行业潜在的一些发展趋势。 待满足的需求 在个人看来，园区业务运营方面至少有两大亟待解决的需求——现有园区的空置率降低的需求，以及国家城镇化战略和电商下乡背景下三四线城市园区布局的需求，而这两个需求的满足可不是简单的业务优化和网络拓展问题，而是模式设计和选择的问题。 国内大部分园区处于低使用的状态，这是一个很大的问题，但与此同时这也是一个绝佳的整合机会，当前已有人看到这一形势并采取了行动，园区连锁、园区加盟等模式应运而生，然而由于模式本身设计的缺陷，未能很好的理顺园区合作过程中的利益冲突，因此推得并不是很顺利。 至于伴随城镇化和电商下乡潮流而衍生出的新需求，虽然目前尚不明朗，但可以肯定这依旧是一个“模式”致胜的领域。 可以预见，未来在这两个领域的尝试会不断翻新，而“标准化”或是一个关键的破局点，率先设计好模式的企业，我不敢说其一定会成功，但至少会受到资本的追捧。 新趋势下的园区发展趋势 最近市场出现一些新的趋势，如商业地产企业涉足物流地产，o2o热潮，以及高铁和跨境电商的发力，这些趋势都会在某种程度上影响园区未来的发展趋势，表现形式有三个：商贸物流园迎来发展契机、园区管理逐渐IT化和服务多式联运的物流园将会出现。 1、商贸物流园地位进一步强化 物流园区可以有多种分类方式。按功能分类，可以分为货运型、生产型、商贸型、综合型： 货运型物流园区。主要由运输企业聚集的园区，以不同运输方式的转换、装卸、拼拆箱、货运代理、专线运输、零担快运、车辆停泊、货运中介服务等主要业态。这类园区的典型代表是浙江的传化物流基地和广东林安。中国的货运物流园主要设施是停车场、中转库房、装卸站台、货运信息交易大厅、交易间、入住企业办公用房、司机公寓等。 生产型物流园区。是为生产企业服务的物流园区，一般靠近工业聚集区，以保管、装卸、分拣、配送、加工、组装、集散、信息服务、质押监管为主要业态，兼有展示、结算等功能。主要设施是库房、装卸平台