甲级写字楼流行“带租销售”.doc

甲级写字楼流行“带租销售” 甲级写字楼流行“带租销售”提要：近段时间以来，众多高端写字楼纷纷推出“带租约销售”模式，这种貌似“没有租赁后顾之忧”的投资模式对投资者来说，是馅饼还是陷阱 甲级写字楼流行“带租销售” “买协信中心写字楼，包租3年可收租金40万—60万元”、“布鲁明顿广场3年可返租金30万元”、“希顿国际广场交房次日开始返租，每季度向业主结算一次”……近段时间以来，众多高端写字楼纷纷推出“带租约销售”模式，这种貌似“没有租赁后顾之忧”的投资模式对投资者来说，是馅饼还是陷阱？商铺市场的带租约销售现象早已有之，如今却在成都高端写字楼市场开始悄然流行。 　　甲写“带租约销售潮” “购买协信中心写字楼可签订三年的委托出租协议，共返租金40万到60万元左右。”据项目销售人员介绍，总高29层楼的协信中心，其中有10层楼以带租约销售的模式进行销售。按照均价13500元/平方米、月租金82元/平方米计算，返租三年的平均年投资回报率约%，三年租金总收益可直接从购买时的总房款中扣除。租约期满之后，可选择继续合约或自行出租、自用。照此折算，相当于买楼时的单价降低了近3000元。 布鲁明顿广场目前的售价是万—万元/平方米，周边同品质写字楼月租金约80元/平方米，年投资回报率约%。销售人员告诉成都报道记者，业主购买写字楼后，可与开发商签订三年的租约合同，开发商以每年结算的方式将租金存入业主的银行卡中。 即将发售精装甲级写字楼的希顿国际广场，也为业主提供了“带租约”服务。据销售人员介绍，项目目前单价万—万元/平方米，开发商和业主可签订5年的租约合同，交房后次日即可开始履约，每季度向业主结算一次。若总价约140万元的写字楼，每年可收租金万元，回报率为8%。 从这些项目的品质来看，基本上都属于甲级写字楼，成都的“甲写”市场似乎正兴起“带租约销售”潮。 　　快销才是真 减少购买时的投资总额、解决投资后寻租的后顾之忧，在写字楼销售压力较大的时候，带租约销售不失为促进业主下单的有效措施，因此这一模式成为开发商争相采用的销售策略。 无论返租期长短，带租约销售一个共同的特点就是，投资者在签订购房合同的同时，又与开发商签订返租收益合同，将物业交给开发商统一招租或统一经营管理。 cRc（商业地产投资顾问）联盟专家樊邦勇在接受成都报道记者采访时表示，写字楼带租约销售的出现，从大趋势而言是商业地产经历过去两年井喷式的发展后，对供应量大以及售价高企带来销售压力大增的一种应对方式。“就我个人的观察来说，有些返租是开发商先行招商，等于带租约销售，有些却是在没有找到下家的情况下，开发商给的租金回报，这个等于另一种形式的融资方式。” 采访中，财富123投资人李先生认为，写字楼的黄金租赁期通常是投入运营后5年左右，之后因设施配置等逐渐老化，当更好品质的写字楼出现后，将面临品质客户流失的问题，其租金水平也有所下降。若开发商带租约销售运营几年后，交到手里投资者手里的物业会不会已是昨日黄花了呢？ 希顿国际广场营销策划总监李宗源对此表示：“任何一个写字楼从建成到成熟都有几年的培育期，比如城南的天府新区在5年后才能成熟起来，而带租约销售3—5年的投资收益，不仅解决了业主交房后的前期租赁问题，也帮助投资者度过了培育期。几年之后，区域发展逐渐成熟，市场也将逐步稳定，租金收益也将上涨。从某种程度上来说，写字楼的保鲜期也不能一概而论。” 　　弄清真实回报率 除了“保鲜期”问题，带租约销售隐藏有哪些不确定因素？有怎样的潜在投资风险？如果选择这样的产品，要注意哪些问题？ 北京万商天勤（成都）律师事务所律师周伟岸告诉成都报道记者，现在有些开发商为了规避法律问题，会成立一个运营团队，购房者买房后，不直接与开发商签定相关租约合同，而是和运营公司签定，这样就规避了售后包租的法律问题。 周伟岸表示，目前在售的物业多是期房，有很多不确定因素。带租约销售只是一种承诺，能否兑现尚不可知，一旦在返租期内项目经营状况不佳，投资者的利益便难以得到保证。返租期满后，项目如何经营也充满变数，如果因管理公司经营不善、承租方履约能力欠缺等造成难以调和的矛盾，其风险将更大。比如2017年销售的成都熊猫万国商城，虽然销售时向业主作出了有固定回报和产权回购的承诺，然而现在的事实是，一切承诺不过一纸空文而已。 “带租约销售隐含有一定经营风险，所以投资者要有敏锐的眼光和判断力，一定要理性投资。”cRc联盟专家、成都嘉进房地产顾问有限公司副总经理马永进提醒购房者，选择写字楼带租约销售项目，要注重房产品性质，正确评价房地产产品的品质和升值潜力、长久性，正确估价房地产包租产品的租金水平。