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社区商业助推住宅升级 社区商业助推住宅升级提要：“社区商业不就是小区住宅下面临街的商铺么？只要有住宅小区，就会有社区商业，只不过有的聚人气，有的不聚人气而已 本文房地产E网 社区商业助推住宅升级 伴随着城市化进程的发展，开发建设热潮的到来，楼盘的不断涌现，社区商业已然成为楼盘风貌和综合竞争力的代表，是楼盘的窗口和名片。在银川楼市，蔚然兴起的社区商业正带给人们更优质的生活，并助推着住宅产业的新发展。 社区商业方兴未艾 “社区商业不就是小区住宅下面临街的商铺么？只要有住宅小区，就会有社区商业，只不过有的聚人气，有的不聚人气而已。”提及社区商业，银川市民张先生如是说。 “随着市场竞争的激烈，开发商在楼盘项目开发中，对于作为硬件配套的社区商业也越来越重视，这对于我们老百姓来说肯定是好事，生活方便舒适快捷，但我觉得开发商不应该只是一卖了之，得有合理规划才好，不能仅仅是有个小超市、餐馆、理发店、洗衣店等，得突出特色和亮点，这样才能为业主提供更好的生活，也能为投资社区商业的人带来更好的回报。”有着多年投资商业经验的韩女士说。 何谓社区商业？百科名片释意为：社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 社区商业与住宅如影随形，所有的住宅下面都会有商业配套，这部分商业累加起来的总量要远远大于大型的购物中心的体量。伴随着银川楼市诸多项目的入市，尤其是国内地产大鳄的强势进驻，围绕住宅项目而兴起的社区商业正在向规模化、高端化发展。如位于银川金凤区正源南街的银川中海国际社区，总建筑面积达300万平方米，配建中海美式风情商业街，可形成以周边5公里为半径的商业辐射圈，吸引近20万人口的消费潮；位于金凤区的恒大名都项目配建有5200余平方米的奢华会所，拥有超市、中西餐厅、美容院、网吧、阅览室等服务项目；位于金凤区的颐和城府配建有广州风情商业街，并已投入使用……社区商业在银川楼市方兴未艾。 社区商业设计应有前瞻性 “买房子肯定要考虑到居住的舒适感。传统的社区商业已经不能满足人们的物质生活和精神生活的需求，因此社区商业也正在更新换代中。对于开发商而言，提供给业主更好的商业生活配套，对于住宅本身而言也有良好的保值升值的价值。”银川中海国际社区相关负责人说。 据其介绍，传统型的社区商业是以沿街商铺为载体，但这种商业形势往往业态档次普遍较低，商业功能不全，并且辐射服务的范围较小，一般是以本小区和周边几个小区为主，半径在1公里左右。其主要特点为：基本上无规划定位；一般商铺的产权都是属于个人，开发商在处理商铺时一般都以分割出售为主；主要就是小区四周沿街的商铺或者是小区内底楼的小型便利店，服务质量和购物环境较差；商业业态单一，商业物业价值难以提升。而现代的社区商业要根据项目的档次和业主消费群定位来设计合理的业态，不再是单纯地购物、餐饮角度，而是多层面的；要吻合区域消费力、商业配套空白和机会点、规划动线合理。目前社区商业以出售为主，部分持有，尽管社区商业看起来很小，但其通过慢慢发展甚至会成为一个区域性的行业。 “社区商业大部分是以住宅楼的群楼为主，一般为一至两层，单个商铺面积不是很大，为了降低投资门槛以及便于出租，开发商大都采取化整为零的办法，把商铺面积划分得很小，并通过可以打通隔离墙或者灵活隔离的方式，来满足大面积投资者与租赁者的需求。但是随着成片住宅的开发以及人们消费习惯的改变和商业的发展变革，超市、百货店、专业市场也纷纷租用街铺，街铺面积较小的格局有了一定的变化。另外一些大的超市、百货店也愿意入驻好的社区商业街，其对商铺内部结构、层高有一定的要求，因此开发商在设计中要有前瞻性。例如中海国际社区在中海美式风情商业街的铺面设计中，采用了一层米、二层米层高、6米超大开间，这样可以满足业主自由设计隔层的需求。”银川中海国际社区相关负责人认为，首先商业布局要有利于社区商业的发展，裙楼临街商业应该为经营者提供多重选择，能够实现自由组合面积区间，从而方便商业的适用需求；其次从商业经营业态上来讲，社区商业要分为内街和外街。内街型商铺是一种相对封闭的、与传统沿街商铺相对应的一种卖场。一般不建议设置餐饮，这样不利于社区住户生活，对其会有所影响。商业的投资回报率是商业投资的主要参照数据，一定要关注消费人口。 开发、投资社区商业有讲究 “目前，一些大型社区向城市周边、近郊扩展，但商业配套设施缺少，这为社区商业的发展提供了更大空间。另外也由于交通距离的问题，人们对社区商业的依赖性越来越大。因此，随着面对新的需求，定位准确、层次分明、功能完善的社区商业将越来越受到人们的青睐。”在宁夏已操作过银川金凤万达广场、银川万达中心、塞上凝聚