个人销售不动产.doc

第一部分：税收政策 个人销售不动产涉及的税种一览表 序号 税种 计税依据 对应税率 备注 1 营业税 转让房地产收入 5% 当免征营业税时，同时免征城建税、教育费附加和地方教育附加。 2 城建税 营业税税额 7%，5% 3 教育费附加 营业税税额 3% 4 地方教育附加 营业税税额 2% 5 个人所得税 转让房地产所得 20% 适用纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录等情况 转让房地产收入 2% 个人核定征收税率。 6 印花税 商品房购销合同或产权转移书据所载金额 0.05% 适用个人销售除住房外的不动产，个人销售住房暂免征印花税。 7 土地增值税 转让房地产收入 5% 个人核定征收税率。 注：? 1.城建税税率为：市区（包括莞城、东城、南城、万江、松山湖）7%，其余各镇5%。 2.能提供完整、准确的财产原值凭证的可按税法有关规定征收土地增值税。 详细规定如下： 一、个人销售住房 1、营业税： （1）不足5年的住房对外销售，按转让价格全额计征营业税。 （2）超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按差额计征营业税。 （3）超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税。 普通住房的标准： （1）单层建筑套内建筑面积120平方米以下（含）或建筑面积144平方米以下（含）； （2）容积率在1.0以上（含），容积率=整栋总建筑面积/土地面积； （3）2012 年9 月1 日起（以签订商品房买卖合同日期为准），住房交易单价符合东建〔2012〕4 号文规定的标准，单价=转让价格/单层建筑面积。具体标准如下： 根据各镇街（园区）住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，我市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街（园区）划分为三类标准： 一类标准：莞城、东城、南城、虎门、长安、塘厦、凤岗、大朗、大岭山、松山湖，实际成交价格低于8000 元／平方米（含本数）; 二类标准：万江、厚街、寮步、石龙、常平、樟木头、黄江、茶山、石碣、 企石、清溪、沙田、道滘、高埗，实际成交价格低于6000 元／平方米（含本数）; 三类标准：石排、桥头、东坑、中堂、望牛墩、洪梅、麻涌、横沥、谢岗， 实际成交价格低于4500 元／平方米（含本数）。 本标准从2012 年9 月1 日起（以签订商品房买卖合同日期为准）在全市范围内统一执行，有效期为一年。 2012年9月1日前（以签订商品房买卖合同日期为准），住房交易单价符合东财〔2007〕412号文规定的标准，单价=转让价格/单层建筑面积。具体标准如下： 根据各镇街住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，我市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街划分为三类标准： 一类标准：莞城、东城、南城、万江、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦镇、松山湖产业园区，实际成交价格低于6000 元／平方米以下（含6000 元／平方米）; 二类标准：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山镇，实际成交价格低于5300 元／平方米（含5300 元／平方米）; 三类标准：石褐、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高涉、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗镇、实际成交价格低于4500 元／平方米（含4500 元／平方米）。 本标准从2007年 11 月1 日起（以签订房屋买卖合同日期为准）在全市范围内统一执行。 注意： 转让价格由纳税人存量房（住宅、车位）交易自行申报的申报价格和地税部门通过与存量房交易计税价格评估系统自动生成的评估结果两者按孰高原则确定。属于拍卖的按拍卖成交确认书上注明的价格确定。 “按差额计征”是指以转让价格减去购买价格的差额为计税金额，购买价格指购房发票价格，不包括其他相关税费。而且必须凭发票或法院文书进行抵减。法院文书是指：法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。 2.个人所得税： （1）个人转让自用达五年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。 （2）凡纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。即：个人所得税=（转让价格－财产原值－合理费用）×20%。财产原值是指购置或建筑该房产（含土地出让、转让金）的价值，必须凭合法票据（发票、财政票据）或购房合同减除；合理费用是指本次缴纳的营业税、土地增值税、印花税等税费、购置时支付的契税和办证费、住房装修费用（按比例扣除）、住房贷款利息、手续费（中介费）、公证费等，合理费用必须凭合法票据（发票、税票或财政票据）减除。装修费发票不仅要求发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人相一致，且发票上必须列明的