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房地产专业术语解释 一、关于房地产的相关解释 房地产 是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性 是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。 房地产市场结构善一览表： 市场称谓 一级市场 二级市场 三级市场 ? 土地使用权出让市场 土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等 土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等 市场主体 政府、开发企业（投资者） 开发企业、业主 业主 市场客体 国有土地使用权 增量商品房 存量商品房、已售旧公房、私房 交易方式 拍卖、招标、协议 出售、出租等 买卖、租赁、交换等 土地类型：按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房月地。 用地性质： 指规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。土地所有权： 指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。 法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。 经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。 土地权使用年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。土地使用权出让： 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权划拨： 是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 土地使用权： 就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： ?划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程； ?出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）； 土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 土地使用年限到期后如何处理： a、国家有权无条件的收回该土地； b、建筑主体经质控部门检验后不属危房； c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。 PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回； 房地产开发： 在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。土地开发： 将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。 房屋开发： 由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。 房地产一次开发： 一次性边土地、房屋开发完成 房地产二次开发： 指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。 能源系统： 包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。 给水、排水系统： 包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。 房屋的所有权： 对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。 国土局产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。 代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。 商品房的预售制度：五证二书 五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可