出租不动产讲解.doc

纳税人提供不动产经营租赁服务 增值税征收管理暂行办法 一、适用范围 （一）纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。不包括融资租赁方式出租不动产业务。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 纳税人提供道路通行服务不适用本办法。纳税人提供道路通行服务，在机构所在地直接申报纳税即可，不需要预缴税款。 二、计税依据 分类 性质 项目 计税方式 异地预缴 纳税申报 　 税率 受理机关 税率 受理机关 一般纳税人 企业、个体户 （原）不动产 简易计税 √ 5% 国税 5% 国税 一般计税 √ 3% 国税 11% 国税 （新）不动产 一般计税 √ 3% 国税 11% 国税 个体户 房屋 简易计税 √ 1.5% 国税 1.5% 国税 小规模纳税人 企业 不动产 简易计税 √ 5% 国税 5% 国税 个体户 不动产 简易计税 √ 5% 国税 5% 国税 住房 简易计税 √ 1.5% 国税 1.5% 国税 自然人 不动产 简易计税 × × × 5% 地税 住房 简易计税 × × × 1.5% 地税 （一）一般纳税人出租不动产 （1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。 （二）小规模纳税人出租不动产 （1）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （2）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收 率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 三、 预缴税款的计算 （一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3% （二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% （三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% 案例1：北京市西城区某纳税人（增值税一般纳税人）2013 年购买河南商铺10套，全部用于出租。每月租金收入20万元。请问，自2016年5月1日起，纳税人出租该商铺，应如何计算预缴税款？ 分析：纳税人机构所在地在北京西城区，不动产在河南，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市 区），因此纳税人应向不动产所在地国税预缴税款。该纳税人为增值税一般纳税人，如果纳税人选择一般计税方法，预缴税款=20÷（1+11%）×3%=0.54万元；如果纳税人选择简易计税方法，预缴税款=20÷（1+5%）×5%=0.95万元。 案例2：接例1，如果纳税人为个体工商户，购买的不是商铺，而是河南的住房一套（住房登记在该个体工商户名下），每月租金3.5万元，自2016年5月1日起，纳税人出租该住房，应如何计算预缴税款？ 分析：同上，《试点过渡政策的规定》规定，个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。此题中，个体工商户应以收取的租金减按 1.5%征收率计算应预缴税额。预缴税款=3.5÷（1+5%）×1.5%=0.05万元。 （四） 其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款： （1）出租住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% （2）出租非住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% 案例3：张三为北京居民，拥有北京东城区住房三套，其将两套住房出租，每月租金