房地产经济论.doc

名词解释 1、房地产这些与土地不可分离的部分，包括建筑物、树木、草地等各种具体的表现形式。 经济适用房廉租住房指政府和单位向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。住房公积金指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房资金。 6.房地产投资工程建设合同指开发商和施工单位为了完成一定的建筑安装工程，明确相互的全力义务关系而签订的具有法律效力的协议。 8.房地产泡沫指由于虚拟需求的过度膨胀导致房地产价格水平相对于其理论价格的非平稳性上涨，并由此造成房地产经济的虚假繁荣现象。 9.物业管理合同为什么要实行住宅商品化，住宅商品化包括什么内容？ 之所以要实行住宅商品化，是因为我国原有的住房制度存在以下问题：1.低租金使住房资金自身无法实现投入与回收的良性循环。2.严重影响城镇住房的建设和消费。3.住房水平的差异取决于房屋的来源。4.消费结构不合理。5.采取计划和行政手段调控和管理，排斥市场与价格的作用，使市场机制在住房领域无法发挥基础性的作用。 住宅商品化包括至少以下几项内容：第一，行政事业单位、公司企业等各类组织不再负有向其成员提供住房的义务和责任。这些组织也不再进行住房的生产。 第二，个人通过完全的市场交换关系来满足其住房要求。至于是租赁还是购买，不是本质差别。 第三，在住房问题上实行适当的住房社会保障。绝对的住房商品化是不可能的。低收入者不具备或不完全具备通过市场解决其住房问题的能力，这时，政府负有保障的责任。 12.我国国有土地使用权出让的方式。 我国国有土地使用权出让主要有三种方式：（1）拍卖出让，即将符合事先约定条件的竞买人在一定场合举牌报价竞争，出价最高者获得购买权的形式；（2）招标出让，即政府将出让地块的条件和要求制成标书发到拟购买该地块的竞买人手中，潜在竞买人在指定时间前将投标书反馈给评标委员会进行评审，然后确定土地使用权的受让人；（3）协议出让，即政府与土地使用人的有意受让人双方进行协商和谈判，就各方面的权力义务达成一致。 简单区分房地产投资与房地产投机 相比而言，两者存在如下区别：（1）房地产投机者一般并不进行真正的房地产开发活动，而专注于房地产的市场流通；（2）房地产投机者购买房地产并不基于生产经营活动或生活的需要；（3）房地产投机存续时间比较短；（4）房地产投机活动在市场处于景气状态时比较明显；（5）房地产投机者的风险偏好程度更高。我国房地产企业融资渠道存在的问题及原因分析。 目前存在的问题主要有：1、融资结构单一，银行面临信贷风险；2、金融创新少；3、法律法规还不健全。主要原因为：1、房地产金融缺乏创新工具；2、房地产金融体系效率不高；3、房地产金融体系还不健全；4、与房地产金融相关的法律法规还不完善。房地产开发可行性研究报告的内容应该包括哪些方面？ 主要包括十个方面的内容：开放项目概况；市场分析与预测；规划方案的优选；项目进度安排；投资估算；筹资方案与现金流分析；财务分析；风险分析；项目的社会效益与环境效益；结论。影响商品房价格的因素有哪些，你对我国当前的房价走势如何判断？ 影响因素包括：制度因素、经济因素、人口因素、投机因素、和一些其他因素。房地产泡沫对国民经济的负面效应。 房地产泡沫的负面效应包括：1、资源配置效应，扭曲经济体的资源配置状态；2、收入分配效应，资本性收入的“马太效应”更加明显；3、风险效应，即加剧了经济体运行中的系统风险；4、抑制社会消费。简述房地产价值评估中收益还原法和成本估价法的原理。 收益还原法的基本原理是，某宗房地产的价值应该等于一定数量的货币，该笔货币资金存入银行每年的利息收入与房地产每年所带来的纯收益相等。受益还原法的理论依据是房地产价格形成中的预期收益原理。显然，收益还原法只适用于收益性的房地产的价格评估。 成本估价法是以生产某一房地产所耗费的各项费用和应缴税金以及一定的利润为依据，来确定房地产价格的方法。成本估价法的思想完全不同于受益还原法。受益还原法的原理是效用价值理论，即房地产的效用是能够产生纯收益。所以他的价值就通过效用的大小即纯收益的大小来衡量。而成本法则是生产费用价值理论的体现。 成本法的局限在于对房地产的生产费用范围和种类必须准确把握。对使用年限已经很长的房屋就难以准确折旧。另外，它也不适合对单独的土地价格的评估。 答：房地产泡沫对国民经济具有正面效应和负面效应。1、正面效应：（1）正反馈效应。（2）托宾Q效应。（3）周期效应、通货膨胀效应以及资本流动性效应等。2、房地产泡沫的负面效应包括：（1）资源配置效应，扭曲经济体的资源配置状态；（2）收入分配效应，资本性收入的“马太效应”更加明显；（3）风险效应，即加剧了经济体运行中的系统风险；（4）抑制社会消费。 简述房