房地产法学课件1.ppt

房 地 产 法 学 主讲：邱思萍 联系电话Email 导论 房地产法概述 第一节 房地产：相关概念与特征 一、房地产与其相关概念 1、房地产概念：房产和地产的总称，是房产和地产的结合体。 2、不动产概念：不可移动或者移动后减损其价值或使用价值的财产。 3、房地产业概念：是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业（与建筑业的区别）。 4、房地产运行的三个环节：（1）生产环节；（2）流通环节；（3）消费环节 二、房地产的特性 1、区位固定性（即固定性，或叫不可移动性； 2、异质性（即特定性）； 3、稀缺性（即供给有限性）； 4、耐久性（即永久性） 5、保值性和增值性（即资本价值性） 三、房地产业在国民经济中的地位和作用 1、房地产业是国民经济发展的基础产业； 2、房地产业是国民经济的先导产业； 3、房地产业是国民经济的支柱产业； 4、房地产业的发展有利于人民生活质量和消费水平（CPI）的提高； 5、房地产业的发展有利于改善投资环境和扩大对外开放； 6、房地产业在一定意义上说也是保护和优化生态环境的重要产业； 《房改十五年的反思》 第二节 我国房地产立法：回顾与分析 一、我国房地产立法：历史回顾和现行体系 （一）停滞时期（1949年至1979年） （二）恢复时期（1979年至1988年） （三）创立时期（1988年至2007年） （四）完善时期（2007年至今） 第三节 房地产法的概念及调整对象 一、房地产法的概念：调整房地产经济关系的法律规范的总称。经济关系包括经济管理关系和经济协作关系。 法律关系中包括众多的法律主体，由国家行政管理机关、企事业单位、公民个人、外国房地产所有者、外国投资企业等。 二、房地产法调整的对象 1、土地利用管理关系； 2、土地财产关系； 3、土地利用规范关系； 4、城市房屋管理关系； 5、房屋的财产关系； 6、涉外房地产管理关系和协作关系； 第四节 房地产法律关系 一、房地产法律关系的概念和特征 1、房地产法律关系的概念 是房地产法律规范在调整房地产经济关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务或职责职权关系； 2、房地产法律关系的特征 （1）是一种新型法律关系； （2）具有相对稳定性； 二、房地产法律关系的构成要素 1、主体：管理、开发、交易、服务四大主体； 2、客体：物、行为、无形资产； 3、内容：房地产权利和义务（横向）；房地产职权和职责（纵向） 第五节 房地产法的特征、原则和作用 一、房地产法的特征 1、调整不动产领域，其所调整的社会关系比较稳固； 2、房地产社会关系严密置于国家的控制之下； 3、房地产法律关系的确定一般都要采用书面形式； 4、房地产产权的设立、变更、转让和消灭以登记公示为生效要件。 二、房地产法的原则 1、坚持社会主义土地公有制的原则 2、坚持土地有偿使用的原则； 3、符合城市规划的原则； 4、合理节约用地的原则； 5、坚持经济效益、社会效益和环境效益统一的原则； 三、房地产法的作用 1、加强房地产法制建设，是房地产管理的需要； 2、加强房地产法制建设，是维护房地产市场秩序的需要； 3、加强房地产法制建设，是保障房地产权益人合法权益的需要； 4、加强房地产法制建设，是促进房地产业健康发展的需要； 第六节 房地产法律规范和房地产法律体系 一、房地产法法律规范及房地产法律渊源 （一）包括以下几类： 1、宪法规范； 2、物权法； 3、房地产法律规范； 4、房地产行政法律规范； 5、地方性房地产法律规范； 6、房地产行政规章； 7、地方性房地产规章； 8、其他规范性文件； 二、房地产立法存在的问题、成因和构想 （一）存在问题 1、立法性质带有浓厚的行政管理色彩 2、行政管理权力对民事权利过多干预 3、多层次、多部门立法 （二）弊端成因 1、政府推动下的房地产行业和市场 2、立法指导思想上的问题 3、管理权与所有权不分 总之:现行房地产法的有关规定与已经生效的物权法产生矛盾,立法性质上带有浓厚的行政管理色彩，行政管理权力对民事权利过多干预，因此出现以国家管制政府管理为思路，行政立法为主导的立法必然要导致另一个弊端及一事立法、多头立法、重复立法，立法文件数量多，种类多，层次多，法出多门、互相冲突，互相重叠，到应该修改的时候了. （三）整合思路 1、将房地产法律规范中属于民事法律规范的那部分内容吸收到物权法中，比如房地产产权的转让、抵押、租赁，有关建筑区分所有、有关相邻关系等内容都可纳入物权法律规范； 2、既然物权法已经生效，房地产法就应以物权法为基础；物权法作为基本法律，其效力必然高于现行的法规和规章； 3、单纯的物权法还无法调整我国的不动产，也决定了我国在颁布物权法之后仍然需要现