房地产估价教案第三章.ppt

第　三　章 收　益　法 第一节 收益法概述 第二节 收益法公式 第三节 净收益的求取 第四节 资本化率的确定 第五节 残余法 第六节 收益法的应用 第一节 　　收益法概述 一、收益法的概念 收益法也有称收益资本化法、收益还原法： 是估价师分析房地产获得未来收益能力，并将未来收益转化为现值的一种估价方法。 收益法是建立在资金的时间价值的观念上的。 收益还原法、收益资本化法、收益法的名称由来： 收益还原法：在早期的房地产估价时，房地产价格通过收益来还原出价格的一种方法。给出一个还原利率，并不十分清楚还原利率的本质。 收益资本化法：国外不动产估价知识不断进入我国，逐渐认识到收益还原法其实就是收益的资本化，通过收益的资本化得出房地产的价格的一种方法。 收益法：我们这里是对收益资本化法的简称，因为没有别的有关收益的房地产估价方法，所以为了简便收益资本化法，我们简称收益法。 二、收益法的基本原理： 预期原理是收益法的基础。 购买收益性房地产通常被当作一种投资，获利能力是影响房地产价值的关键因素，投资的前提条件是在风险不变的情况下，获利能力越高，收益性房地产的价值也就越高。 实际上购买收益性房地产本质上就是为了以现在的资本投入获得未来的收益。预期未来的收益来折现出现在价值的方法。 三、收益法适用性： 用于有收益或有潜在收益的房地产价值评估。并不是要求估价对象现在有收益，只要是估价对象这类的房地产有获得收益的能力。 如租赁房地产、经营性企业、投资性房地产等。 政府办公楼、学校、公园等公益房地产不适用。 四、操作步骤： 搜集有关房地产收入和费用的资料 估算潜在毛收入 估算有效毛收入 估算运营费用 估算净收益 选用适当的资本化率 选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 第二节　　收益法公式 一、一般形式 P：房地产价值， an：房地产第n年净收益 rn：房地产第n年资本化率 一般情况下，收益的资本化率每年不变，上述公式可简化成： 二、净收益每年不变，收益资本化率每年不变 1、收益年为有限年 a、r每年不变，n为有限年，则 2、收益年为无限年 公式如下： 三、净收益在前若干年有变化 1、收益年为有限年 t：净收益有变化的年限 2、净收益年为无限年 四、净收益年按一定数额递增或递减 1、收益年为有限年 b：净收益每年增加额 2、收益年为无限年 考虑一下每年净收益如果递减，公式说明了什么？ 五、净收益每年按一定比率递增或递减 1、收益年为有限年 ：每年递增或递减的比率 2、收益年为无限年 六、预知未来若干年后的价格 Pt：未来若干年后的价格 例1：某房地产于1998年7月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的纯收益为10万元，该类房地产的资本化率为7.5%。试评估该宗房地产于2004年7月1日的收益价格。 例2：某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%。 试计算该宗房地产的收益价格。 例3、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，试求该宗房地产30年收益权利的价格。 例4、某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。 例5、预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%，试计算该宗房地产的收益价格。 例6：预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%，试计算该宗房地产的经营价格。 例7：某宗房地产在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为48年，预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%，试计算该宗房地产的收益价格。 例8：某宗房地产现行价格为3000元/平米，年净收益为200元/平米，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/平米，试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。 第三节 净收益的求取一、房地产收益的种类 运用收益法时，净收益是一个关键。实际估价中，求净收益应该扣除哪些用，不应该扣