深圳1004新政及市场表现介绍.docx

世联行 国展中心项目组  PAGE \* MERGEFORMAT 9 深圳1004新政解读及市场表现 第一部分：政策解读 政策出台背景： （一）2015年宽松政策刺激之下，一二线城市量价大幅上涨 2015年，在经历了多轮宽松政策调整之后，一二线城市房地产市场释放大量需求，成交量价同比大幅上升，部分城市的热点区域涨幅超过100%。 （二）土地市场火热，地王频出 在火热的市场背景及宽松的货币环境下，一线城市及强二线城市成为房地产开发企业的热点区域，开发商不惜以重金拿地，各地市场地王频现，土地价格普遍高于周边住宅价格，一线城市及强二线城市土地价格大幅上涨。 （三）从资金去向来看，更多的资金流向房地产市场 2015年底，新增购房贷款余额放量式增长，2016年1-8月的金融数据显示，65%的贷款是购房贷款，投资性需求助推了购房贷款的需求，结合房地产量价规律来看，目前一二线城市已经进入了风险阶段。 （四）一二线城市库存走低，防止资本过热，引导资金脱虚入实 经历2015年及2016年上半年的消化之后，一二线城市的库存持续走低，趋于合理化，基于目前的经济大环境，在货币刺激及财政刺激之下，更多的资金流向了房地产行业等非实体经济，因此在此轮调控中，政策更偏向引导资金流向实体经济，抑制房地产市场的投资行为。 小结： 1、在货币政策宽松的大环境之下，一二线城市房价大幅上涨，地王频出，资金杠杆呈现走高趋势，分城调控成为较为必要的手段。 2、借鉴政府对房地产市场的调控规律，此次调整是对市场过热的合理性调控，抑制投机性需求，引导资金流向实体经济。 政策解读： （一）优化土地出让模式 ：规范土地市场，控制地王 1、“招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营。 解读：增加竞地过程中的限制，此项规定会使得高价拍地的开发商增加成本、降低商品房利润，防止非理性拍地，有效控制高价拍卖土地。 2、企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%，同时对购置土地资金来源做出规定。 解读：保证金由此前的20%提高到50%，同时规范了土地资金的来源，有效防止土地市场的资产泡沫。 （二）新9070政策 ：相较上版政策面积放宽，为改善型需求释放空间 “10.4”政策原文： “增加中小户型、中低价位普通商品住房的供应。新增商品住房项目，套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。” 2006.6.20原政策： “在新的土地出让合同中，在核发的《建设工程用地许可证》中，应注明套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。” 解读： 若按得房率在75-78%的平均水平来看，套内建筑面积在90平以下实质是套型建筑面积在115-120平之间，新版政策较之前的政策面积放宽，结合放开二孩的政策来看， 115-120平的产品或将是未来的刚需或首改的主流面积，新政更结合市场需求，同时丰富了产品面积段。 （三）认房认贷，3改5 ：政策升级，抑制投资投机性需求，规范市场运作 解读： 社保3改5：一线城市统一化，对比其他一线城市，深圳入户制度相对容易，影响相对较小，但增加了养房票的难度； 首付3改5：对于投资客，改善型客户及在深圳无房但在其他城市有贷款的刚需客户影响较大，直接增加了这类客户的购房成本，但目前不限购不限贷的商业性质的物业或将获得市场机会； 单身及离异限购一套：规范市场运作，抑制通过假离婚的方式获取双倍购房名额的行为； 从客户来源角度来看，该条政策较为严厉，投资客、换房客及部分刚需客户将受到直接的影响。 （四）规范价格 ：定价比照周边物业，不得高于备案价，未取证项目严禁蓄客，日光盘或难再现 解读： 项目高价入市或将变难，未拿预售禁止蓄客，该条细则尚未发布，目前来看，蓄客周期将会变短，开盘销售率或将下降，日光盘或难再现，从目前政策来看，通过电商等第三方认筹或是风险较小的规避方法。 （五）查处违规 : 去市场杠杆，规范市场行为 解读： 此两项政策属政策重申，加强金融整顿及监管意在去杠杆，减少资产泡沫，引导市场健康化，同时规范金融市场，加强房地产的专项整治，主要是针对近期深圳市场出现的虚假广告行为的进一步整治，规范房地产市场。 小结： 本轮深圳新政主要针对住宅市场，短期内对公寓利好，但后期也存在不确定性。 1、本轮深圳新政主要针对住宅市场，由于认房认贷、社保年限的改变及首付比例的提高，对投机客和改善型需求的购房者资金提出了更高的要求，可能促使关注住宅的客户转而关注公寓市场，短期来说对公寓市场是个较好的契机。 2、但北京部分区域已