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各房地产开发企业: 近几年来，随着我市房地产市场的不断活跃和消费者维权意识的逐步增强，商品房买卖带来的问题开始逐步增多。07年以来，我市各级房地产开发主管部门受理的商品房投诉共500余件。今年上半年，仅市开发办就接收投诉150余件（其中政府督办件占有较高比例）。因房屋质量、迟延交房、延期办证、面积误差、虚假广告、合同无效、一房两卖等问题而引起的投诉占总量的90%以上。 这些投诉，除个别是消费者的问题外，绝大多数都属于房地产开发企业的责任。发生投诉后，绝大多数房地产开发企业在主管部门的督促下，能够发挥售后服务机构作用，使问题得以解决。但也有个别房地产开发企业久拖不决，被消费者起诉到法院。法院的判决，使这些房地产开发企业不仅在经济上造成损失，在信誉上也受到很大影响。 为维护房地产开发企业和消费者的合法权益,减少投诉上访事件的发生和房地产开发企业不必要的损失,我们将近几年我市和其他地市发生的几起典型案例和有关法律、法规的相关条款汇编成《温馨提示》,希望给各房地产开发企业带来一定帮助。 二○○八年十月十五日 [案例1] 关于“商品房存在质量问题”引起的商品房纠纷案件 2005年1月，蔡先生看中了正在建设的某小区一套房子，与开发公司签订《商品房买卖合同》，并于当日将36万元房款付清。2006年初，蔡先生花了10万元对房子进行了装修。2006年10月，其房屋墙壁出现多出裂缝，屋顶漏水，经开发公司多次维修后，问题依然没有解决。2007年2月，蔡先生去质监部门要求对其房屋进行鉴定，结论为房屋主体结构有问题。蔡先生就退房和赔偿问题多次找开发公司交涉未果，于2007年5月将开发公司告上法院。 ???法院审理后认为，蔡先生所购房屋经质监部门鉴定后，属于房屋主体结构有问题，并且严重影响正常居住使用。最终判决解除蔡先生与开发公司签订的《商品房买卖合同》；开发公司返还蔡先生购房款、装修费、赔偿款共计52万元，蔡先生将所购房屋返还开发公司。 [案例2] 关于“延期交房”引起的商品房合同纠纷案件 2005年8月30日，董先生与我市某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：董先生以400万元的价款购买该开发公司商业房一套，建筑面积99.16平方米。开发公司于同年12月31日前将房屋交付董先生，开发公司如未按期交付商品房，逾期在90日内的，董先生有权要求开发公司支付应交房之日次日起至实际交房之日止的利息，按银行同期贷款利率计算；如超过上述期限继续履行合同，开发公司应按上述标准支付董先生利息，还应每日按商品房价款的万分之一向董先生支付违约金。合同订立后，董先生如约支付了400万元房屋价款，开发公司却未能按约交付验收合格的商品房。为维护合法权益，董先生诉至法院，要求开发公司给付自2006年1月1日至2007年1月31日的逾期交房利息及相应违约金。开发公司对此辩称，其已于2006年1月29日通知董先生于2006年2月1日办理入住手续，故只同意承担延期交房1个月的赔付责任。董先生看房后迟迟不收房，从而造成损失扩大，其应自行承担扩大部分的损失。 　法院审理后认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原、被告均应受该合同约束，原告依约履行了支付房款的义务，被告则应依合同约定及法律、行政法规规定的强制标准如期交付房屋。现被告提供的商品房竣工验收手续存在瑕疵，因一直未通过消防验收，未办理竣工验收备案手续，因此被告交付原告的商品房不符合法律、行政法规强制性规定，认定被告交付的房屋尚不具备交付使用的法定条件，被告依约定向原告支付逾期交房违约金。由此，法院酌情确定违约金为25万元。 [案例3] 关于“延期办证”引起的商品房纠纷案件 2004年2月16日,边先生与我市某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的某小区3号商铺一套,总计购房款为602781.06元。2005年6月14日,边先生付清全部房款后,该开发公司将房屋交付给边先生。至2007年3月，边先生仍未取得房屋权属证书。为此，边先生诉致法院，要求开发公司立即办理所购房屋所有权证及土地使用权证，并承担延期办证的违约金83165.69元。另查明，该公司对期房发布的广告中明确载明“自交房三个月内办理房产证”。 依据《中华人民共和国合同法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，法院判决该开发公司自本判决生效之日(2007年9月26日)起十日内按购房款602781.06元,以一至两年银行同期贷款利率上浮30%计算所得赔付边先生延期办证违约金(自2005年9月14日起至2007年7月11日止)83165.69元，并承担诉讼费用。 [案例4] 关于“未竣工验收备案” 引起的商品房纠纷案件 2004年4月5日，赵先生