房地产外拓入门课件.ppt

房地产行销外拓入门;第一部分 住宅户型的分析要点;专业性：户型标准 合理性：人居标准 市场性：民俗标准;户型分类 ;住宅性能参考标准（套内面积）;客户在购房时考虑居室各部分优先顺序： 客 厅： 方正好用（面积、家私布置、布局等） 主卧室： 合理性（面积、采光）、私密性 餐 厅： 相对独立，通风采光 厨 房： 宽敞实用，有服务阳台 卫生间： 便利性、隐蔽性 次卧室： 作书房、客房适宜 阳 台： 生活阳台的休闲、观赏性，服务阳台的实用 在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评审。;住宅的“八大”使用功能 起居、就餐、厨卫、就寢、储藏、工作、学习、休闲 住宅的“三类”空间 公共空间：客厅、餐厅、阳台 私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间 服务空间：厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、服务阳台 功能分区合理 　　动静分区：活动区和休息区分开 　　动 区：客厅、餐厅和厨房 —— 应靠近入户门设置 　　静 区：卧室 —— 位置应比较深入 　　动区与静区之间：卫生间 —— 方便使用，室内交通线尽可能便捷 　　厅、室分设的户型是户型发展的主流方向;民俗标准; 1、 居家风水是研究居住房屋与其土地和四周环境的关系的中国传统居家理论 2、 住宅风水就是人类环境卫生学 3、“居家风水”的实际上是由于户型设计中的忽略，造成客户在居住中的不适，成为一种心理障碍而影响情绪与生活。;1、大门在户型设计中应讲究避让 2、大门正对电梯或楼梯是犯冲 3、大门口直对长走廊是冲煞 4、大门不能正对厕门 5、大门不直对客厅落地门窗 6、厕所的门不与厨房的门相对 7、其它门尽量不相对;外拓三要素; 踏街、市调、扫楼是房地产业务员入门最好最快速的方法，同时可以从中培养一个优秀业务员所要具备的各种素质，是考验新人是否适合成为一个优秀业务员的第一关，认真去做，打好基础，对以后实距销售极有好处。;一、踏街的概念;1、是为了了解所要销售楼盘的周边情况及配套设施，发掘地段潜力与特点，培养区域感觉。自己先去感受一下如果身在其中的话，环境对生活的影响。 2、熟悉产品所在地段，培养对地段的热爱，因为在购房者的眼里买房地段是第一性的，先接受地段，才会在喜欢的地段上买适合自己居住的楼盘，所以销售者首先要学会踏街，从中培养热爱这一地段，这样解说起来才会得心应手，具感染力。;三、踏街方法及注意事项;踏街方法 (1) 一图法：在一张地图上标出所要记录事项的各种符号，并在笔记本上注解； (2) 多图法：给每张地图注明不同内容，分类记录，直接注解； (3) 分路合并法： 一张纸专用记录一条主干道的所有事项，随后回来整理在一张地图上去。;注意事项 (1) 踏街很辛苦，所以有些业务员会想各种方法偷懒，如骑助动车踏街，抄袭他人等，如果这样就失去了踏街的意义，踏街就是要累才效果。 (2) 踏街很枯燥，所以往往踏街时很机械，如果这样就失去了踏街的作用，踏街要用心去体会，才会产生区域感觉，在以后的工作中才会发生功效。;三、踏街后填表总结工作; 市调顾名思义就是做市场调查，调查竞争楼盘的情况，调查周边同一地区和不同地区的房产状况、市场消费情况与客户所需。市调是一个刚入行的新人入门的最佳方法，也是房产专业人员不断了解市场变化的最直接有效的方法。;1、在了解竞争楼盘和市场的情况时，明确自己所销售楼盘在市场上所处的状态和位置，做到知己知彼，百战不殆。 2、学习竞争楼盘的优点、销售特点以及他们业务员的优点。;1、调查楼盘：收集有价值的楼盘资料，楼盘主要是周围的和畅销的，资料主要是楼书、楼价和户型，然后进行分类整理，比较困难的是要了解这些项目的具体成交情况。 2、买资料：（1）买专业的房产市场杂志和报纸，比如《房地产时报》等； （2）向一些专业的市场调研公司购买数据，但要注意这些数据的时间，数据一般基本可信，但分析就得靠自己。 3、去政府有关部门：通常是房产交易中心，或者是网上查询以往几月该区域与房地产相关的指标，比较重要的是成交总量、成交均价、开发总量等指标。 4、找高手：“一个诸葛亮抵得100个臭皮匠”，找几个熟悉当地房地产市场的资深人士，详聊之后，脑海中自然会浮现整个楼市的轮廓。 5、找消费者：不宜采用随机抽样的方式，那种误差很大。可以在档次相近的楼盘售楼处，找那些认认真真看楼的人聊一聊，他们会告诉你很多，总数量在50名，基本上已足够。;市调方法： (1) 定位自己为购房者 (2) 定位自己为企业职员为公司看房或为亲戚朋友