房地产技能答案ppt-5-22.ppt

1、（1）. 房地产市场现有产品的类型、结构比例及供销状况; （2）. 现有房地产业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见; （3）. 新技术或新产品、新工艺、新材料在房地产产品上的运用。 2、A、房地产的宏观政策行为因素： （1）当地基础设施投资额； （2）财政收入状况； （3）最低住房标准和最低收入标准； （4）住房政策； （5）公积金贷款政策； （6）个人担保制度和二手房市场的交易政策； （7）银行金融政策。 B、银行金融政策对房地产市场的影响主要有以下方面： （1）银行对政府基础设施投资的支持力度、对政策土地储备的支持力度、开发信贷的政策 （2）目前银行名义上是没有提高存款利率，但是增加了对贷款利率的限制。 （3）有一些地区的银行已经开始限制二手房的按揭或第二套房的按揭。 （4）银行对中小型企业的信贷支持和对施工企业的支持的变化都会对房地产市场产生影响。 3、A、基本框架：当地房地产分级市场体系；当地房地产物业细分市场体系。 B、需要的资料：当地房地产分级市场和房地产物业细分市场的供应量、需求量、价格水平、区块分布等市场数据。 C、总体思路：对一个地区的房地产市场分析，策划人首先要弄清楚两个最重要的问题，一是供应，一是需求。在这里供应包括全市和你需要的具体板块的数据，同时你还要了解供应的结构，如今年60㎡以下的供应面积是多少；需求也包括总量和各种需求的比例。下一步要作供需对比分析，哪些产品供不应求，哪些产品供过于求，哪些产品供需平衡。但这只能反映实际需求，除此之外，我们还要对未来需求进行预测，以找准我们的开发方向。 4、1）．开发模式专业化 2）．开发金融产品化 3）．顾问机构专业参与 4）．招商先于规划设计 5（1）.影响房地产价格变化的因素,特别 是政府政策对房地产价格的影响; （2）.列举开发商不同的价格策略; （3）.消费者和开发商对价格变动的反映。 6、（1）．人居环境生态化 （2）．住区布局分散化 （3）．住区规模大型化 （4）．建筑结构高层化 （5）．造型风格多样化 （6）．社区氛围亲情化 A.机会 一个独有的机会是海华大酒店国际四星级酒店服务资源。 B.威胁 致命的缺陷在于低档的板块形象认知；最大的威胁是13万平方写字楼供应面积的直接竞争。 C、分析思路 （1）张扬机会 利用海华大酒店的知名度、美誉度、服务模式和服务培训，将海华广场定位为第三代国际化品质写字楼，占据了写字楼定位制高点，如果再有写字楼定位第四代，就变成模仿了。 （2）克服缺陷以化解威胁：海华集团发动五家开发商联手炒作 “新武林商务区”，在当地区政府的支持下板块炒作取得成功，在杭州人看来，脏乱差的艮山门已逐渐消失，新武林商务区正在崛起。 8、（1）．城市总体规划图，总体规划款项，地段的规划条件进行收集； （2）．市政设施调研 （3）．交通因素 （4）．社区因素 （5）．服务设施 （6）．建筑现状 9、A、预测未来需求的方法: (1)购买者意向调查法 (2)销售人员综合意见法 (3)专家意见法 (4)试验法 B、房地产利好利空因素如 (1) 大量投入基础设施投资建设; (2)增加经济适用房供应量。 10、答题要点： 销售率、销售顺序（按面积、总价）、客群分析。 11、解：（一）总建筑面积=20000平方米×3.0=60000平方米 (二)项目总销售收入=4000×项目总建筑面积=24000（万元） (三)项目总投资成本=项目开发成本+项目开发费用。 （1）项目总建筑面积=土地面积×容积率=20000平方米×3.0=6万平方米 （2）项目开发成本包括土地成本、建安费、专业费及开发期间税费（或为行政性收费等其他费用）。 ①土地总成本为6000万元 ②总建安费用=单位建安费×总建筑面积=1500×60000=9000（万元） ③专业费=总建安费×6%=9000×6%=540（万元） ④行政性收费等其他费用300万元。 ⑤项目总开发成本=①+②+③+④=15840（万元） （3）项目开发费用包括管理费用、销售费用和融资费用。 ①管理费用=（土地成本+建安工程费+专业费+行政性收费等其他费用）×3%=（6000+9000+540+300）×3%=475.2(万元) ②销售费用包括广告宣传及市场推广费、销售代理费两项。 销售费用=销售收入×（1.0%+1.5%）=24000×2.5%=600（万元） ③融资费用=贷款本金×6%=（项目总开发成本+管理费用-自有资金）×6%=(15840+475.2-6000)×6%=618.9(万元) ④项目总开发费用=①