保利精装修研究 初稿.pptx

Oct;;经济：宏观经济数据依然不景气，下半年或迎来新一轮货币宽松 政策：中央层面大尺度政策暂不会出台，地方政府在十八大之前以稳定房价为主，微调动作不大；湖北实施预售资金监管细则 土地：土地市场供应增加与企业拿地热情高涨相契合，土地成交创年内新高，预计到四季度土地市场良好的态势不会减弱 企业：房企资金压力明显减轻，土地市场由上半年冷清转变成目前的活跃状态;22;全国政策：政策层面虽未释放房地产政策松动信号，但抑制房价喊话明显减少，出台政策也与房价关联性不强，重大决策或十八大之后明朗化;政策解析：严格实施差别化住房税收政策，抑制投机投资性购房需求，楼市调控政策还将继续加码——房产税可能成为调控重拳;专家对话：阶梯征收？推高房价？重复征税？抑制投机？——房产税话题探讨;地方聚焦：湖南湖北房产税征收方案正在制定，房产税扩容范围包括个人已购第二套存量房，征收税率不会太高。与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价;地方聚焦：房产税计算分析——“两湖版”房产税标准较沪渝版更严厉、杀伤力大，对挤出投机者，下压楼市有一定作用;11;地方聚焦：武汉市10.1以后实施预售资金监管细则，开发商近千亿资金将被监管，行业洗牌过程加速，大企业影响较小，小企业面临出局危险。;金融政策：季度末，按照银行额度控制底线，三季度开始银行贷款逐渐收紧，而首套房贷优惠逐步减弱，而房地产开发贷款“定向宽松”趋势明显;全国土地市场：近两月，北京、上海等多个城市加大土地供给力度，房企拿地积极性也明显高于上半年，供应和成交均呈现良好的增势，预计四季度土地供应、成交会持续性增加。;全国名企动态：8月万科、龙湖、中海、金地四家大型房企拿地金额合计121.44亿，环比上涨4.85%，进一步推进土地市场升温;全国名企动态：9月万科、龙湖、保利、绿地四家大型房企拿地金额合计128.8亿，环比上涨6.1%，名企拿地热情高涨，土地市场上演秋天里的一把火;小结：宏观经济形势总体评价：;;2012年7-9月供应量461万方，同比增幅28%；成交295万方，较去年同期增长44%，供求比1.56，整体市场维持供大于求局面 2012年7-9月均价7234元/㎡，同比下滑5%，延续上半年的下行趋势，整体市场价格回到两年前，总体呈现量升价跌态势 2012年9月武汉整体市场存量达到1118万方，同比增幅17%，较08年（历史最高值）高出29%；约需11个月消化;9;%;%;%;;;;;;;;%;;;-;光谷区域9月存量结构;;80-100㎡首置二房为本月成交主力，，110-140㎡首改类三房成交呈上涨趋势。;;;;;;;简装（毛坯）房一统天下 90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些简易设备，如坐便器、水槽、水龙头等，此时的装修房看似面面俱到，但其实际装修标准极低，建材品质较差，人工水平不高。;恒大华府，晋合世家，武汉天地;9A五星级装修标准的典范;项目价值点：恒大特有9A五星级装修标准，力争成为精装修标准典范。虽在武汉并未做纯粹，但成为其卖点之一。;装修模式：武汉首例拎包入住式精装修，全成品房交房标准，为客户提供省心、省时、省力的装修服务。;材料品牌：全部采用一线品牌材料，与项目高档定位相契合。;施工工艺：聘请全国前三甲的浙江亚厦装修公司担任精装施工，该公司曾参与“鸟巢”的装修，装修质量得到最高级别保障。;材料品牌：装修材料均采用环保品牌，同时注重其经久耐用性能。;;对本案的借鉴意义： 1、恒大华府曾以“满屋名牌，9A精装”的宣传口号做为其精装修最大的卖点，但在一个城市郊区仅仅依靠精装修和名牌的堆砌难以获得客户认同，导致开盘效果欠佳。 材料选用上亮点过多导致恒大华府没有真正意义上的亮点，本案可引进某意大利国际品牌的装修材料，营造新古典装修风格，创造材料品牌和风格上的唯一性亮点。 2、本案可借鉴其洋房全装修成品交付的装修模式，真正实现拎包入住，通过集约化采购、专业化施工，大幅降低装修成本，并保障成品豪宅的国际优良品质，进而实现较高的溢价水平。;晋合世家——武汉市唯一全部为成品房精装修的项目;装修模式：定位高端，全部为成品房精装修的住宅项目 ;材料品牌：用材全为品牌产品，满足高端客群的需求;材料品牌：除了常规材料，新增家电安装等电器配置;在飘窗设计上过于狭窄，在装修设计上和市场需求特点也存在一定差距（传统设计更倾向于壁柜、空调位置摆放过于迁就立面效果）;;对本案的借鉴意义： 1、晋合世家虽然定位高端，采用牌品材料进行成品房装修，但具有明显照搬和生硬拷贝的痕迹，在一些建筑细节处理上显然和武汉的传统置业习惯相违背，整体装修风格中庸，缺乏亮点可寻。 2、晋合世家新增地热采暖系统和西门子微波炉，而武汉精装修市场鲜有配备家私、家电以及